承办律师 江苏道多律师事务所律师 詹旭芹

【成功案例入选理由】 法律业务成熟，不困于常规惯例，能从证据本身剖析法律关系，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 AAAA年AA月AA日，甲与乙房地产开发公司（以下简称：乙公司）签订了购买A小区A室房屋的《认购书》,《认购书》约定如下：

1、房屋总价AA万元；

2、付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，BBBB年BB月BB日前支付首付BB万元，ZZZZ年ZZ月ZZ日前支付ZZ万元。

随后，甲与乙公司签订了《商品房预售合同》。《商品房预售合同》约定：

1、付款方式为按揭分期付款，

2、付款时间为：BBBB年BB月BB日前支付首付BB万元并向贷款银行提交办理按揭贷款申请手续，贷款事宜由乙公司负责办理，甲予以配合。ZZZZ年ZZ月ZZ日前支付ZZ万元（银行按揭贷款项）。

3、违约方按照购房款总数的20%支付违约金。

《商品房预售合同》签订后，甲支付了首付BB万元。后，甲多次按照乙公司的要求，配合乙公司向银行提交了按揭贷款申请。但多次申请后，乙公司工作人员告知甲，因甲的银行流水不够，所以多家银行无法审核通过甲的贷款申请。甲向乙公司提出解除前述《商品房预售合同》。乙公司表示，若甲要求解除前述《商品房预售合同》，甲需要根据前述《商品房预售合同》的约定，按照购房款总数的20%支付违约金。甲认为违约金数额过高，要求降低违约标准，双方未能协商达成一致意见。

ZZZZ年ZZ月ZZ日后，乙公司以因甲未能按照前述《商品房预售合同》的约定支付ZZ万元购房款为由，向法院起诉，要求甲按照《商品房预售合同》的约定支付购房款并承担违约责任。

甲向其他律师事务所咨询，其他律师事务所的律师答复甲：甲和乙公司签订的《商品房预售合同》是甲和乙公司在意思自治、平等自愿的基础上签订的，双方都有义务按照合同的内容履行各自的义务。虽然该《商品房预售合同》约定，贷款事宜由乙公司负责办理，但是，乙公司贷款办理不成功不等于乙公司没有去帮助甲办理，且贷款办理不成功的原因是银行流水不够，这是可以归责于甲而不可归责给乙公司的。因为，甲是有行为能力的人，对自己银行流水情况应该是知道的。另外，乙公司已经履行了帮助甲办理贷款的行为义务，所以，乙公司履行帮助甲办理贷款的行为义务以后，银行不同意向甲发放贷款，不等于甲可以免除支付购房款的义务。另外更重要的是，虽然该《商品房预售合同》约定，贷款事宜由乙公司负责办理，但是，该《商品房预售合同》并未约定乙公司贷款办理不成功，是甲和乙公司解除合同的条件。所以，在甲不具备按照合同约定解除合同也不具备法定解除合同条件的情况下，甲会在本次诉讼中处于不利的诉讼地位。乙公司有权要求甲按照合同中约定的付款时间履行付款义务并要求甲承担违约责任。

甲被“意思自治、平等自愿、贷款办理不成功不等于没有去办理、行为义务、归责、按照合同约定解除合同以及法定解除合同条件”等一连串法律专业术语弄得云里雾里，总觉得贷款申请未通过的责任应该由乙公司承担，自己怎么倒成了不履行合同的被告。遂向我们的律师咨询，如何依法处理这个问题。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，有关律师对于相关法律概念的理解不能说是完全没有道理的。但是，他们应该是混淆了“合同有效”与“解除合同”之间的法律区别。虽然“合同有效”与“解除合同”这二个法律概念，一经他人提示，他们也是能够理解的，但是，在他人没有进行提示之前，在他们的意识底层，如果当事人主张“不履行合同”，他们立即联想到的就是“合同无效”，这是一种普遍的反应。所以，他们对待“不履行合同”，从思维方向到语言表达都是朝“合同无效”这个方向去实践的。

事实上根据法律规定以及法律原则，“不履行合同”与“合同无效”完全是有关联又有区别的二个法律概念。①“合同无效”是“不履行合同”的原因之一。②正是因为“合同有效”而不是“合同无效”，才会存在“解除合同”的问题。

因此，我们必须对前述法理问题有清晰的理解，才能帮助甲依法处理好本案。

甲认同我们的法律分析意见，委托我们的律师应诉。

具体承办案件的詹旭芹律师认为，首先，“贷款事宜由乙公司负责办理”我们不能简单的理解为“合同内容”，更应将这一“合同内容”，同时理解为“合同履行条件”。其次，因为“合同履行条件”的存在，所以，一旦“合同履行条件”不能成就，合同便无法履行，这是于法理和情理都能理解的问题。第三，“合同履行条件”不能成就的原因，才是归责“合同不能履行”的依据。这三点，应该成为我们依法维护甲合法权益的行为指导。

涉案的《商品房预售合同》2约定：付款时间为：BBBB年BB月BB日前支付首付BB万元并向贷款银行提交办理按揭贷款申请手续，贷款事宜由乙公司负责办理，甲予以配合。ZZZZ年ZZ月ZZ日前支付ZZ万元（银行按揭贷款项）。其中“贷款事宜由乙公司负责办理”的本意，是不能仅仅作为乙公司的“行为义务”理解的，而是应该作为乙公司的“行为责任”认定。

根据以上法律分析意见，詹旭芹律师向法院提出了如下答辩意见：

1、指导甲和乙公司之间签订《商品房预售合同》的合意，是通过甲和乙公司签订的《认购书》可以证明的。

2、通过《认购书》反映出来的、甲和乙公司之间签订《商品房预售合同》的合意，在关于付款方式方面约定的内容是“2、付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款”，这就排除了甲“不以贷款方式”履行付款义务的情形。此情形同时也是甲和乙公司签订的《商品房预售合同》所认可的。这说明，甲和乙公司之间，对于除按揭贷款方式以外，甲没有支付购房款的能力这个问题，甲和乙公司都是明知的。

3、《认购书》、《商品房预售合同》作为乙公司提供的格式合同，在合同内容出现“2、贷款事宜由乙公司负责办理，甲予以配合”这一内容的情况下，对于甲应该配合的内容，乙公司应该对甲有明确告知的义务，乙公司没有对甲进行告知，是不可以因为“甲是有行为能力的人，对自己银行流水情况应该是知道的”而归责于甲的。

综上所述，甲未能按照涉案《商品房预售合同》的约定，向乙公司支付ZZ万元购房款，是因为乙公司没有履行“行为义务（贷款事宜由乙公司负责办理）”导致乙公司的“行为责任（使得甲依法获得贷款）”未能得到兑现所造成的。因此，乙公司以因甲未能按照前述《商品房预售合同》的约定支付ZZ万元购房款为由，向法院起诉，要求甲按照《商品房预售合同》的约定支付房款并承担违约责任，是不能得到法律支持的。

但是，詹旭芹律师同时意识到，即使法院采纳自己的答辩意见，也只能导致法院驳回乙公司的诉讼请求，并不能从根本上解决甲现在遇到的问题。现在，甲面临的最大问题是，甲通过银行发放贷款的方式支付购房款已经成为不可能，因此，依法解除甲和乙公司签订的涉案《商品房预售合同》，才能彻底根除甲和乙公司之间的法律纠纷。

为此，詹旭芹律师与甲进行了充分地沟通以后，依法针对乙公司提起了反诉。詹旭芹律师认为，在甲“通过银行发放贷款的方式支付购房款已经成为不可能”的情况下，这一事实因素，就是甲“具备按照合同约定解除合同”的合同依据。

本案的主审法官一开始并不赞同詹旭芹律师的观点，后在詹旭芹律师要求乙公司提供除“甲和乙公司约定以按揭贷款支付购房款的约定以外，还存在其他付款方式约定的证据”，乙公司无法回答的情况下，本案的主审法官建议乙公司和甲通过协商，全盘解决有关问题。

【案件处理结果】 在法院主持调解下，甲和乙公司解除了《商品房预售合同》。