承办律师 江苏道多律师事务所律师 詹旭芹

【成功案例入选理由】 不单纯靠法理清晰办案，更追求案结事了的最佳办案境界。

【基本案情】 甲经营一家店铺，经营状况一直良好。后甲考虑选择转让该店铺，改换其他地址经营。甲的朋友乙得知甲想要转让该店铺的消息，便主动联系甲，表示自己想要接手该店铺。甲、乙双方通过微信方式达成了转让该店铺的合意，约定①甲以MM万元的价格向乙转让该店铺；②店内的物品及装修由乙接手。同时甲还告知乙，①因为甲已经根据和房东签订的租赁合同，全额缴纳了房租。现在乙接手该店铺后，距租赁合同约定的租期间届满还剩五个月，所以，此五个月的房租乙需要支付给甲。②在甲和房东签订的租赁合同约定的租赁期间届满前一个月，乙需要联系房东续租并向房东支付下一个半年的租金。

乙接手该店铺后七个月左右，乙突然联系甲，告知甲房东不愿意和乙续租，要求甲退还转让费，并赔偿损失。

甲认为乙的要求没有道理，于是拒绝了乙的要求。乙遂向法院起诉，认为甲隐瞒了该店铺不能续租的事实，要求甲返还转让费MM万元并赔偿自己的损失NN万元。

甲向其他律师咨询，律师答复甲，虽然甲、乙双方没有通过书面合同形式签订转让该店铺的协议，但是，甲、乙双方通过微信方式达成了转让该店铺的合意并履行了合意项下的行为，因此，甲、乙在此合意指导下所实施的店铺转让行为，是具有合同效力的生效法律行为。纵观甲、乙双方在彼此合意项下所实施的行为，乙之所以接手该店铺，显然是要在店铺所在地和房东建立租赁关系才能实现接手该店铺之经营目的。因此，由于现在房东不愿意和乙续租，所以，乙接手该店铺之经营目的就无法实现。对于无法实现合同目的的合同，乙有权依法要求解除的。随着合同被解除，赔偿等问题也就自然会出现。

甲又向我们咨询，应该如何认识和处理与本案有关的具体问题。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，如何处理与本案有关的具体问题，首先应该正确认识与本案有关的具体问题。本案中，为开店而租赁房屋与转让店铺这二种行为在法律上微妙的区别，应该是如何处理与本案有关具体问题的关键。

具体承办本案的詹旭芹律师认真分析了乙的诉讼请求以及乙提出诉讼请求所依据的事实和理由后发现，乙要求甲返还转让费并赔偿损失的依据是：

1、乙向甲支付了五个月的租金，因此，甲、乙之间构成房屋租赁关系；

2、甲告知乙在租期届满前一个月，可向房东支付下一个半年的租金，这表示甲承诺乙可以续租该店铺。

而乙事实上不能续租该店铺，所以，甲是在对乙进行欺诈的情况下向乙转租该店铺的。

詹旭芹律师认为，根据以下事实和证据：

1、根据甲、乙双方微信聊天记录的内容可以认定，乙首先是因为转让店铺一事主动联系甲的，此后，甲、乙双方沟通的内容一直都只是围绕店铺转让的细节进行的。

所以，甲、乙之间虽然没有签订过书面的店铺转让合同，但是，甲、乙双方设立相应法律关系是在店铺转让之合意指导下进行的，这是有证据可以证明的。

2、关于乙向甲支付了剩余五个月租金的问题，是甲、乙双方完成店铺转让活动后，因为甲退出该店铺，乙进驻该店铺，乙履行店铺转让合同的合同义务之一。这和甲向乙出租或转租五个月房屋，是有本质区别的。

因此，甲、乙双方从未有过出租或转租该店铺的合意。

关于乙不能续租该店铺对本案可能产生的影响，詹旭芹律师认为这需要根据甲、乙双方是否将乙能够续租该店铺作为转让该店铺的内容，进行过约定（含口头约定）。

詹旭芹律师认为，因为甲、乙之间没有签订过书面的店铺转让合同，所以，关于“甲、乙双方是否将乙能够续租该店铺作为转让该店铺的内容，进行过约定（含口头约定）”的问题，只能通过可以证明本案基本事实的唯一证据，即“甲、乙双方微信聊天记录内容”进行分析认定。

第一，甲、乙双方微信聊天记录的内容作为证据，只能证明乙首先是因为转让店铺一事主动联系甲的，此后，甲、乙双方沟通的内容一直都只是围绕店铺转让的细节进行的。甲、乙双方设立相应法律关系是在店铺转让之合意指导下进行的，除与“店铺转让之合意”无关的“甲承诺乙可向房东续租的内容”，在甲、乙双方微信聊天记录的内容中，丝毫没有得到体现。

第二，关于“乙是否能够续租该店铺的内容”，在甲、乙双方的微信聊天记录中的反映是：甲提示乙需要在租期届满前一个月联系房东，续租并支付下一个半年的租金。至于甲的这一提示是否属于“甲承诺乙能够续租该店铺的内容”认定，也许会存在相应的争议。但是，我们必须重视的一个事实是：乙并没有“在租期届满前一个月联系房东”，而是在该店铺租赁期间届满以后，在拖欠房东一个月左右的房租以后，才和房东联系续租事宜而遭房东拒绝的。

所以，综上所述，甲、乙之间的法律关系的内容是转让店铺而不是租赁（或转租房屋）。作为转让店铺，甲、乙之间已经完成了与店铺转让有关的全部内容。对待甲关于店铺转让行为完成以后提示乙应该注意的事项，因乙没有按照甲的提示及时落实，因此，在乙拖欠房东一个月左右的房租以后，才和房东联系续租事宜而遭房东拒绝的法律后果，是不能归责于甲的。

根据以上分析意见，詹旭芹律师向法院提交了答辩状。本案的主审法官对詹旭芹律师的答辩意见，表示认同。

在自己的意见被本案主审法官认同的情况下，詹旭芹律师继续认为，如果要求法院就案办案的判决本案，甲无疑是可以取得胜诉之法律结果的。但是，根据乙目前实际还在该店铺中经营的现实，法院就案办案的判决本案以后，甲、乙之间乃至牵扯到房东，必然会出现案结事未了的局面。如此处理本案，应该并不是处理本案的最佳结果。

为此，詹旭芹律师在和甲进行了充分的沟通以后，向本案主审法官建议能否暂缓对本案进行判决，而由甲利用和房东之间原来比较好、能够签订房屋租赁合同的有利因素，创造一次甲、乙和房东三方沟通的机会，争取甲、乙和房东三方能够通过协商，通盘处理好与本案有关的所有问题。

主审法官采纳了詹旭芹律师的意见。

【案件处理结果】 甲、乙和房东三方通过协商，在法院主持下，达成和解协议。