承办律师 江苏道多律师事务所律师  邓超

 

                          （XXXX）年度道民字XXXXXX号

【入选优秀法律文书的理由】

对经常适用的法律条款也深入的进行精细化理解，确保法律的精神融入具体的法律条款，针对具体案情解决好法律适用问题。

 

案由：商品房买卖合同纠纷

委托人：甲、乙（以下简称：我方当事人）

对方当事人：丙公司（以下简称：对方当事人）

 

一、案件的由来

   

XXXX年XXX月XXX日，我方当事人甲与我们签订委托代理协议，委托我们指派律师作为甲、乙的委托代理人，处理甲、乙和对方当事人丙公司之间有关房屋买卖合同纠纷等相关法律事宜。乙对我方当事人甲与我们签订委托代理协议的行为已经表示认可。

为圆满完成当事人的委托事务，特制定办案提纲如下。供办案律师参考。

 

二、案件的基本事实

 

AAAA年AA月AA日，我方当事人（乙方）与对方当事人（甲方）正式签订《南京市商品房预售合同》（以下简称：《预售合同》。该合同中，我方当事人为乙方，对方当事人为甲方）。

《预售合同》约定：

1、甲方预售本市XX路A室房屋（以下简称：涉案房屋）给乙方。

2、房屋规划用途为门面房、小商店，层高4.5米。

3、房屋销售总价为NNN万元。

4、争议解决：向人民法院起诉。

半年后，对方当事人丙公司向我方当事人甲、乙交付涉案房屋。交付过程中，我方当事人发现，涉案房屋虽然层高跟合同约定无差异，但房屋顶部的消防管道设置格局，明显存在严重妨碍涉案房屋合理使用的问题。我方当事人向对方当事人提出这个问题，对方当事人予以承认此问题并表示后期会找施工单位整改。在此情况下，我方当事人与对方当事人完成了涉案房屋的交付手续。

此后，我方当事人多次与对方当事人的B经理联系，要求对涉案房屋的消防管道问题进行整改处理，B经理口头同意对涉案房屋的消防管道问题进行整改处理，但一直没有落实。后B经理离职，C经理接替B经理工作后，C经理表示B经理同意的对涉案房屋消防管道问题进行整改处理的方案，因客观原因无法执行，提出与我方当事人另行探讨解决问题的办法。

我方当事人多次与对方当事人的B经理联系，与C经理的通话内容，我方当事人均进行了录音。

经我们听取：

录音1

时间：CCCC年CC月CC日

谈话主体：对方当事人B经理、我方当事人甲

主要内容：双方约时间去涉案房屋看一下，找施工单位看看怎么改。

录音2

时间：DDDD年DD月DD日 上午

谈话主体：对方当事人B经理、我方当事人甲

主要内容：B经理承认涉案房屋的消防管道存在问题，并向我方当事人表示：和你（我方当事人）一样情况的业主房屋已经整改结束，现在丙公司正在和施工单位协商我方当事人的房屋整改问题。B经理同时向我方当事人表示，丙公司承认房屋顶部的消防管道设置格局，明显存在严重妨碍涉案房屋合理使用的问题是自己的责任，目前丙公司的主要工作就是要纠错。

录音3

时间：EEEE年EE月EE日  下午

谈话主体：对方当事人B经理、我方当事人甲、X消防施工队李老板

主要内容：根据涉案房屋的现场状况，由李老板明确可以整改的初步方案，确定向对方当事人送交最终施工方案的时间。

录音4

时间：FFFF年FF月FF日

谈话主体：对方当事人B经理、我方当事人甲

主要内容：我方当事人甲了解最终施工方案，B经理表示等涉案房屋所在楼盘通过消防验收后，就可以开始整改涉案房屋的消防管道。

录音5

时间：GGGG年GG月GG日

谈话主体：对方当事人B经理、我方当事人甲

主要内容：我方当事人甲询问B经理何时开始整改，B经理表示消防验收暂时没有通过，不敢动，表示让我方当事人耐心等等，整改方案已经通过了，只是时间上问题。

录音6

时间：HHHH年HH月HH日

谈话主体：对方当事人C经理、我方当事人甲

主要内容：C经理表示涉案房屋内部管道过多，不再改动。C经理向我方当事人提出，能否将涉案房屋旁封闭的公共区域给我方当事人无偿使用作为补偿。双方就此问题进行协商。

录音7

时间：IIII年II月II日

谈话主体：对方当事人C经理、我方当事人甲

主要内容：我方当事人甲询问新的补偿方案可否落实，C经理表示如果新的补偿方案有进展，会联系我方当事人。

但，此后，C经理不再接听我方当事人的电话。

 

三、我方当事人的法律要求

 

    1、希望通过法院要求对方当事人对涉案房屋的消防管道进行整改，达到涉案房屋可以合理使用之目的。

2、若对方当事人无法对涉案房屋的消防管道进行整改，希望对方当事人能对自己进行合理补偿。

 

四、办案思路

 

（一）根据案件事实，对本案法律走向的总体判断

1、我方当事人的法律要求1，是能够得到法律支持的。

《合同法》第一百零七条的规定（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）是我方当事人实现其法律要求1的法律依据。

但是，由于对方当事人丙公司向我方当事人交付的涉案房屋，在房屋的框架结构上是符合《预售合同》之约定的，即涉案房屋确实是像《预售合同》约定的那样：规划用途为门面房、小商店，层高4.5米。所以，我们必须对《合同法》第一百零七条规定中，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的”这一内容有全面、正确的理解，才能顺利实现我方当事人的法律要求1。

正确的理解“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的”这一内容的关键是，“合同义务”不仅具备形式要件，更要具备实质要件。本案中，涉案房屋规划用途为门面房、小商店，层高4.5米，这些都是形式要件，能够正常使用才是实质要件。

因此，在具体处理本案的过程中，通过涉案房屋顶部的消防管道设置格局，明显存在严重妨碍涉案房屋合理使用问题这一客观事实，让法院认定对方当事人在履行向我方当事人交付涉案房屋的义务时，在履行“合同义务”的实质要件方面存在缺陷，我方当事人的法律要求1，是能够得到法律支持的。

在这里，需要提醒具体承办本案的办案律师注意的是，具体承办本案的办案律师必须注意对方当事人利用“涉案房屋确实是像《预售合同》约定的那样：规划用途为门面房、小商店，层高4.5米”这一事实，进行狡辩的问题并做好抗辩这一狡辩的语言和文字准备工作。

2、我方当事人的请求2，是可以得到法律支持的。

《合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

本案中，因为对方当事人在履行向我方当事人交付涉案房屋的义务时，在“合同义务”的实质要件方面存在缺陷，所以，对方当事人应该向我方当事人承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

这里，具体承办本案的办案律师需要注意的是，对方当事人应该向我方当事人承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，仅仅是针对对方当事人弥补其履行“合同义务”在实质要件方面存在的缺陷而言的。尤其是在对方当事人无法对涉案房屋的消防管道进行整改的情况下，对方当事人依据《合同法》第一百一十一条之规定，用减少涉案房屋的购买价款，对我方当事人进行补偿等方式处理该案，这仅仅是对方当事人弥补其履行“合同义务”在实质要件方面存在缺陷的行为。此行为，不可免除对方当事人因其履行“合同义务”在实质要件方面存在缺陷而应该对我方当事人承担的违约或赔偿责任。

对方当事人因其履行“合同义务”在实质要件方面存在缺陷而应该对我方当事人承担的违约或赔偿责任，与对方当事人弥补其履行“合同义务”在实质要件方面存在缺陷的行为，具体承办本案的办案律师，一定不要混淆。

 

（二）根据案件事实，如何最大化我方当事人的合法权益

1、对方当事人因其履行“合同义务”在实质要件方面存在缺陷而应该对我方当事人承担的违约或赔偿责任，与对方当事人弥补其履行“合同义务”在实质要件方面存在缺陷的行为，具体承办本案的办案律师，一定不要混淆。是否需要向对方当事人主张，具体承办本案的办案律师可与我方当事人沟通后酌定。

2、录音5（时间：GGGG年GG月GG日，谈话主体：对方当事人B经理、我方当事人甲，主要内容：我方当事人甲询问B经理何时开始整改，B经理表示消防验收暂时没有通过，不敢动，表示让我方当事人耐心等等，整改方案已经通过了，只是时间上问题），间接说明，对方当事人丙公司向我方当事人甲、乙交付涉案房屋时，涉案房屋尚未通过消防验收。该问题，在必要时，可作为加重对方当事人履行合同义务存在瑕疵的因素进行使用。具体是否需要使用或如何使用，可根据案情发展需要，由具体承办本案的办案律师与我方当事人沟通后酌情使用。

 

  （三）对方可能出现的抗辩理由及我们的对策

对方抗辩：对方当事人丙公司以其向我方当事人交付的涉案房屋，在房屋的框架结构上是符合《预售合同》之约定的，即涉案房屋确实是像《预售合同》约定的那样：规划用途为门面房、小商店，层高4.5米为由，提出自己不存在没有履行合同义务的问题。

我们的抗辩措施：向法庭出示我方当事人掌握的录音证据，证明对方当事人已经自认自己存在没有履行合同义务的问题。

 

 五、需要说明的问题    

 

 1、和我方当事人开庭前充分交换意见，让我方当事人充分了解本办案提纲的含义，在今后的诉讼活动中，与我们的办案律师保持走向上的一致。切忌在今后的诉讼活动中，对方胡搅蛮缠什么，我们就针锋相对地回应什么，最后言多必失，混乱了我们预定的诉讼方向。

2、建议我方当事人对本办案提纲保密，以免让对方知悉后，给我方当事人依法维权造成不必要的麻烦。

 3、实际处理本案时，遇到具体问题，请我们当事人及时和我们的办案律师沟通，以便协调具体工作步骤，争取我方当事人的合法权益能够得以尽快实现。