承办律师 江苏道多律师事务所律师 高迎春

【成功案例入选理由】 处理案件思路清晰，具体工作环节落实到位，驳斥高智商类型的狡辩，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 甲、乙双方（均为中国公民，均经常在国内公司和国内公司在境外R国的分公司轮流工作）在婚姻登记机关登记离婚。离婚协议约定，境外R国房屋及屋内设施（以下统一简称：涉案房屋）归甲所有，此房屋银行剩余贷款由甲偿还。但事后甲发现，乙在双方办理登记离婚手续的前几天，已经将涉案房屋出售。

甲向有关律师咨询，有关律师答复甲：

首先，由于涉案房屋在境外R国，所以，甲要追究乙的法律责任，甲必须要收集证据证明乙在双方办理登记离婚手续前几天，已经将涉案房屋出售。

其次，乙的行为构成对甲的欺诈，甲可以同时依法追究乙的民事法律责任。

第三，乙的行为，涉嫌欺骗婚姻登记机关，甲可以依法追究乙的法律责任。

其中，甲需要收集证据证明乙在双方办理登记离婚手续前几天，已经将涉案房屋出售，是甲具体处理本案的基础。

甲认为，乙就是认为涉案房屋在国外，甲要收集证据证明乙在双方办理登记离婚手续前几天，已经将涉案房屋出售是很困难的，乙才敢肆无忌惮、有恃无恐的在涉案房屋出卖以后，还与甲约定涉案房屋归甲所有的。因此，甲就如何有效的排除这一困难并依法处理本案的问题，又向我们咨询，如何依法维护自己的合法权益。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，甲、乙作为中国公民，双方在婚姻登记机关登记离婚时依法备案的离婚协议，是具有法律效力的。乙在离婚前独自前往境外R国将涉案房屋出售后，回国和甲在婚姻登记机关登记离婚时，明知涉案房屋已经被自己出卖，还与甲约定涉案房屋归甲所有，明显对甲实施了欺骗行为。但是，因为婚姻登记机关登记离婚依法是登记制或备案制，因此，即使乙将涉案房屋出售后，和甲在婚姻登记机关登记离婚时，明知涉案房屋已经被自己出卖，还与甲约定涉案房屋归甲所有，甲能否追究乙欺骗婚姻登记机关的法律责任，不仅是一个法理上值得探讨的问题，而且是一个法律成本不低的事情。所以，只要锁定了“乙在双方办理登记离婚手续前几天，已经将涉案房屋出售”这一基本事实，甲立足追究乙的民事法律责任来具体处理本案，应该是甲理智的选择。至于如何排除乙在双方办理登记离婚手续前几天，已经将涉案房屋出售取证难的问题，只是具体承办本案的办案律师需要妥善解决的问题。

甲完全赞同我们对本案的法律分析意见，委托我们的律师帮助其向法院起诉，依法处理这个问题。

具体承办本案的高迎春律师认为，虽然收集证据证明乙在双方办理登记离婚手续前几天，已经将涉案房屋出售，是甲具体处理本案的基础。但是，鉴于目前甲正处于在国内工作的周期内，因此，由于甲的法律专业知识以及境外R国的法律制度等方面的原因，让甲到境外R国去取证，不仅成本会很高，而且，取证的难度以及所取证据的质量，都是难以得到保证的。

为此，高迎春律师建议甲，先不要贸然急于自己前往境外R国取证，而是由高迎春律师先和我国在境外R国的使领馆联系，了解一下如何在境外R国取得能在国内具有法律效力的证据问题。

通过联系，我国在境外R国的使领馆工作人员答复，此类情况，甲可以通过境外R国律师，对乙在双方办理登记离婚手续前几天，将涉案房屋出售的事实，按照境外R国的法律要求进行取证。然后再由境外R国律师将取证结果，提交我国在境外R国的使领馆认证。经我国在境外R国的使领馆认证的证据，在我国境内，是具有证据效力的。我国在境外R国的使领馆提醒，境外R国律师将取证结果，提交我国在境外R国的使领馆认证时，需要向我国在境外R国的使领馆提交中文译本。

高迎春律师将上述咨询结果告知甲以后，甲认为按照我国在境外R国的使领馆工作人员答复的方式，处理乙在双方办理登记离婚手续前几天，将涉案房屋出售的证据问题，是切实可行的。

经境外R国律师取证、我国在境外R国的使领馆认证的、关于乙在双方办理登记离婚手续前几天，将涉案房屋出售的证据到位后，高迎春律师发现，乙在出卖涉案房屋时，向购买涉案房屋的境外R国当事人，出具了一份甲委托乙在境外R国出卖涉案房屋的委托书。该委托书上不仅有NNNN律师事务所的两位律师签名，还加盖了该律师事务所印章。

为此，高迎春律师与NNNN律师事务所进行了沟通，NNNN律师事务所向高迎春律师出具书面证明，证明：

第一，委托书上两名签名律师，其中一名律师不是该所的执业律师；另一名，虽然是该所执业律师，但是，委托书上该律师的签名，并不是该律师所签。

第二，委托书上加盖的该律师事务所印章，不是该律师事务所的印章。

姓名出现在该委托书上，但没有在该委托书上签字的那一名律师，也书面向高迎春律师说明，委托书上的律师签名，不是其本人亲笔所签。

根据以上证据，高迎春律师代理甲向法院起诉，要求乙按照涉案房屋的出售价，对甲进行赔偿。

本案的庭审过程中，乙辩称：

第一，因为涉案房屋的出卖价与涉案房屋的价值是等值的，因此，在婚姻登记机关登记备案的协议中，约定涉案房屋归甲所有，也可以理解为涉案房屋的价值归甲所有。因此，对乙来说，不存在于登记离婚时欺骗婚姻登记机关的问题。

第二，涉案房屋是由甲自己出卖的。乙本人只是甲出卖房屋的受托人。因此，委托书等都是甲亲自交给自己的。据此，乙也不存在骗取或者伪造律师事务所印章及律师签名的问题。

第三，由于涉案房屋是由甲自己出卖的，所以，甲应该向涉案房屋的购买人主张购房款，虽然购房人已经将购房款交付给乙，但是，乙只是购房人应付购房款的保管人，在购房人未明确指示乙将购房款交付给甲的情况下，甲不能直接向乙主张房屋出售款。

所以，如果甲不能获得购房人明确指示乙将购房款交付给甲的授权，法院应该驳回甲的起诉，由甲另案向购房人主张购房款。

针对乙这种高智商的狡辩，高迎春律师向法院提出，为驳斥乙的狡辩，法庭只要依法查明并认定以下事实，即可判决乙按照涉案房屋的出售价，对甲进行赔偿：

1、以乙的辩解为依据，我们已经没有必要在本案的关键证据方面过多纠结。根据乙的辩解，乙是受甲的委托，出卖涉案房屋的。那么，乙能否证明甲除了委托乙出卖涉案房屋以外，甲还委托乙代收涉案房屋的出售价款。

2、如果乙能证明甲除了委托乙出卖涉案房屋以外，甲还委托乙代收涉案房屋的出售价款。那么，甲在乙收到涉案房屋的出售价款以后，依法自然可以要求乙向甲交付该涉案房屋的出售价款。

3、如果乙不能证明甲除了委托乙出卖涉案房屋以外，甲还委托乙代收涉案房屋的出售价款。那么，由购房人已经将购房款交付给乙这一乙的自认，应该可以推定购房人是按照甲的指示，将乙作为甲的购房款指定收款人，才将购房款交付给乙的这样一个事实。

因此，在完全按照乙的辩解认定甲是委托乙出卖涉案房屋的情况下，无论甲是否委托乙代收涉案房屋的出售价款，乙都应该将目前在乙手中的涉案房屋的出售价款，依法返还给甲。

面对高迎春律师有力的反驳意见，乙继续狡辩，因为涉案房屋是甲、乙双方的夫妻共同财产，所以，归甲一人所有，是不合法的。

对此，高迎春律师告诉乙：

第一，正是因为涉案房屋是甲、乙双方的夫妻共同财产，所以，涉案房屋才会是甲、乙双方离婚时应该处理的财产内容。

第二，在经婚姻登记机关备案的离婚协议约定，涉案房屋归甲所有的情况下，乙割裂离婚协议中其他夫妻共同财产归乙所有的约定，以涉案房屋是甲、乙双方的夫妻共同财产为由，提出涉案房屋归甲一人所有是不合法的，明显属于狡辩。

第三，乙必须明白，如果不实事求是的解决问题，而想利用涉案房屋及购房人均在境外R国，制造查明本案事实的障碍，这是法治所不能允许的。

所以，如果乙再继续胡搅蛮缠，甲将依法申请法院限制乙出境，由法院根据证据规则，依法判决本案。

经本案主审法官和乙深入沟通，乙承认涉案房屋是自己在房屋出售当月，利用自己去境外R国的便利，出售了涉案房屋。

鉴于涉案房屋、涉案房屋购买人均在境外R国，购买涉案房屋的结算方式也是以境外R国货币进行结算等原因，法院认为，本案应以判决形式结案为宜。

【案件处理结果】 法院判决乙按照涉案房屋的出售价，对甲进行赔偿。