承办律师  江苏道多律师事务所律师  邓超

 

【成功案例入选理由】 法律关系理解透彻，直奔要解决问题的关键点，有效化解争议，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 甲是乙的未婚夫，甲、乙双方以夫妻名义同居生活多年，未生育子女，但乙和前夫生育有儿子丙。

AAAA年AA月AA日，乙与丁房地产开发有限公司（以下简称：开发公司）签订《商品房买卖合同》（以下简称：合同），购买NN号房屋（预售商品房）。购房首付款由甲、乙双方同居生活期间积蓄的现金支付。剩余房款MM元，通过甲、乙双方向银行贷款支付。一年后，开发公司将房屋交付给甲、乙双方，但房屋的所有权证和土地使用权证，目前尚未办理。银行贷款目前也尚未全部还清。

开发公司将房屋交付给甲、乙双方后不久，乙被查出患有癌症（晚期）。乙遂通过他人以代书的方式立下遗嘱一份（以下简称：代书遗嘱）。该代书遗嘱的具体内容为：

本人名下拥有NN号房屋一处（尚未办理房产证）。

现本人自愿将房子给予甲、儿子丙以及本人的母亲戊在还清银行贷款的前提下，按照以下比例进行分配：

一、甲占房子的50%。

二、儿子丙占房子的33%。

三、本人的母亲戊占房子的17%。

遗嘱人：乙。代书人：A。

见证人：丙、丙的配偶、乙的哥哥、乙的朋友B、护工C。

二个月后乙因病去世。

乙去世后，因被继承人母亲戊，不愿意配合甲办理与遗嘱执行有关的法律事务，甲向其他律师事务所咨询如何具体处理本案。

其他律师事务所律师答复甲，根据本案的基本案情，本案的基本法律走向，无非是以下二个法律结果。

第一，代书遗嘱无效，按照法定继承的原则实现。

因为《中华人民共和国继承法》第十八条之规定：“下列人员不能作为遗嘱见证人：  （二）继承人、受遗赠人； （三）与继承人、受遗赠人有利害关系的人”。

因此，由于代书遗嘱的见证人丙是继承人之一；见证人丙的配偶明显与继承人丙有利害关系；乙的哥哥可能与继承人母亲戊有利害关系。所以，该代书遗嘱在法律形式上是存在瑕疵的。如果该代书遗嘱因存在瑕疵而被认定无效，那么，被继承人乙的遗产，就需要按照法定继承的原则处理。

如果这样，因为甲和乙是同居关系，所以，甲虽然可以根据自己和乙的同居关系，以自己和乙共同生活时间较长，彼此尽照顾义务，尤其是在乙患病期间，对乙进行了主要的照顾义务，而要求参与乙的遗产分配，不过，即使这样，从根本上讲，甲还是无权根据法定继承的顺序，要求继承乙的遗产的。但是，甲可以根据自己和乙的同居关系，将NN号房屋作为自己和乙共有财产，依法要求分割NN号房屋属于自己的房屋产权份额。

第二，代书遗嘱有效，按照代书遗嘱的内容去实现。

因为该代书遗嘱虽然在法律形式上存在一定的瑕疵，但是，该代书遗嘱的内容是乙的真实意思表示，所以，代表乙的真实意思表示的代书遗嘱是有效的，甲可以根据代书遗嘱的内容，依法实现自己的合法权益。

甲对这些答复感到疑惑，希望我们的律师帮助其具体分析，如何处理本案才能依法实现自己的合法权利。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，深入理解本案的基本案情，我们应该注意到这样一个最基础的事实，对甲合法权益之实现可能产生的指引作用，即购买NN号房屋（预售商品房）的购房首付款，是由甲、乙双方用同居生活期间积蓄的现金支付的。剩余房款MM元，也是要通过甲、乙双方共同向银行贷款支付的，且目前银行贷款尚未全部还清。

这一最基础的事实，决定了NN号房屋权利的本质归属。即NN号房屋的产权，应该归甲、乙双方共同共有，而不能由于合同是乙与丁开发公司签订的，就简单地认为该房屋的产权归乙一人所有。

所以，乙去世后，甲针对NN号房屋可以实现的自我权利，我们不能仅仅局限于该代书遗嘱是否合法这个范围去思考和处理。

甲认同我们对本案法律关系的根本理解，委托我们的律师通过诉讼途径，依法处理本案。

具体承办本案的邓超律师认为：

1、从该代书遗嘱的内容方面去分析：

第一，因为NN号房屋的产权归甲、乙双方共同共有，所以，甲获得NN号房屋50%的产权，与其说是基于该代书遗嘱的内容，不如说是甲即使脱离该代书遗嘱的内容，甲本身就应该享有的。

第二，因为NN号房屋50%的产权归甲所有，所以，乙有权通过遗嘱形式处理的NN号房屋产权，只能是甲本身就应该享有的50%以外的、属于乙自己所有的、另外的50%房产。

所以，根据这样的分析意见，无论该代书遗嘱是否有效，甲依法要求自己享有NN号房屋50%的产权，都是有法律依据的，是理所当然的，是没有必要过于纠结该代书遗嘱是否有效这个问题的。

2、从该代书遗嘱的生效条件方面去分析：

该代书遗嘱生效的条件是以“还清银行贷款”为前提。这一前提，我们可以这样去理解：

第一，NN号房屋中，甲能够享有的、NN号房屋中的50%产权，仅限于NN号房屋中与首付款和已经偿还了的银行贷款所对应的房屋产权中的50%。同理，乙能够通过遗嘱形式处理的NN号房屋中的房屋产权部分，也只能限于NN号房屋中与首付款和已经偿还了的银行贷款所对应的房屋产权中的50%。

第二，未偿还的银行贷款，毫无疑问是甲、乙双方的共同债务。应该由甲、乙双方共同偿还。乙去世后，甲应该承担的共同债务，应该由甲本人偿还，乙应该承担的共同债务，应该首先用乙的遗产进行偿还。在甲、乙双方没有就如何清偿银行贷款做出比例约定的情况下，未偿还的银行贷款应该由甲、乙双方各半承担。

延伸这一原则，NN号房屋中，尚未还清的银行贷款所对应的房屋产权，只能视为甲、乙双方各半承担债务以后，才能由甲、乙双方共同共有的产权。或者是根据甲、乙双方各自清偿尚未还清银行贷款的比例，由甲、乙双方按份共有的产权。

所以，目前，尚不能简单的认定甲在NN号房屋中，当然或者只能享尚未还清的银行贷款所对应房屋产权的50%。简单地说，就是对于尚未还清的银行贷款所对应的房屋产权来说，是需要根据甲和乙“谁还款谁有产权”的原则来认定的。

在乙已经死亡的情况下，乙应该偿还的银行贷款，应该首先从乙的遗产中扣除的情况下，如果乙应该偿还的银行贷款，不在乙的遗产中扣除，而由甲一人偿还，那么，NN号房屋中，尚未还清的银行贷款所对应的房屋产权就应该归甲一人所有。乙的继承人也就只能继承NN号房屋中，与首付款和已经偿还了的银行贷款所对应的房屋产权中属于乙的那50%的房屋产权。

3、从该代书遗嘱的形式方面去分析：

虽然该代书遗嘱的见证人丙是继承人之一；见证人丙的配偶明显与继承人丙有利害关系。乙的哥哥可能与继承人母亲戊有利害关系，这些因素导致该代书遗嘱在法律形式上存在相应的瑕疵。但是，代书人A，见证人乙的朋友B、护工C，与该代书遗嘱的内容是无利害关系的。

根据《中华人民共和国继承法》第十七条之规定：“代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一个人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名”。

所以，代书人A，见证人乙的朋友B、护工C，与该代书遗嘱的内容无利害关系这一事实，在形式上是满足该代书遗嘱有效的法定条件的。

综上所述，邓超律师认为，以该代书遗嘱在形式上满足该代书遗嘱有效的法定要求为条件，根据该代书遗嘱的内容和生效条件综合判断，该代书遗嘱是一个部分有效、部分无效、部分效力待定的遗嘱。

（1）有效的法律内容是：

属于乙所有的，和NN号房屋中与首付款及已经偿还银行贷款所对应部分的房屋产权中的50%产权，丙占33%；戊占房子的17%。因为这是乙依法通过遗嘱形式处理自己遗产的合法行为，所以，这部分内容是有效的。

（2）部分无效的内容是：

因为甲本身就应该享有NN号房屋中，与首付款及已经偿还银行贷款所对应部分房屋产权的50%产权，因此，这部分产权，甲不是通过继承乙的遗产获得的，而是本来就应该依法归甲所有。

因此，在甲没有继承乙的遗产情况下，乙无权为甲设立由甲对乙应该承担的、向银行偿还贷款的义务。所以，这一部分内容是无效的。

（3）效力待定的内容是：

第一，甲在没有继承乙的遗产情况下，是仅仅只承担自己应该承担的未偿贷款，还是要超出这个范围，同时也替乙的继承人丙、戊偿还全部或一部分未偿还的银行贷款，该代书遗嘱没有作明确说明。

第二，丙、戊是否愿意接受因继承乙遗产而带来的、应该由丙、戊承担的、未偿还的银行贷款，有待于丙、戊作出自己的表示后，才能得到确定。如果丙、戊表示，不能以接受“还清银行贷款”为前提继承乙的遗产，那么，该代书遗嘱关于丙占33%；戊占房子的17%的内容，就不能发生遗嘱的效力。

所以，这个部分的内容，是效力待定的。

4、从该代书遗嘱的法律后果方面去分析：

（1）认定该代书遗嘱没有法律效力的法律后果是：

如果以该代书遗嘱在形式上没有满足该代书遗嘱有效的法定要求为条件，认定该代书遗嘱是没有法律效力的，那么，该代书遗嘱无效的法律后果是：

与首付款及已经偿还银行贷款所对应部分房屋产权的50%，依法是甲的个人财产，另外50%是乙的遗产。这50%的部分才是乙的遗产，依法应该由丙、戊平等继承。

与未还清银行贷款对应的房屋产权，只能视为甲、乙双方各半承担债务以后，才能由甲、乙双方共同共有的产权。或者是根据甲、乙双方各自清偿尚未还清银行贷款的比例，由甲、乙双方按份共有的产权。简单地说，就是对于尚未还清的银行贷款所对应的房屋产权来说，是需要根据甲和乙“谁还款谁有产权”的原则来认定的。所以，如果丙、戊要继承乙的遗产，丙、戊只能继承从乙的遗产中扣除乙应该承担的清偿银行贷款以后，才属于乙的遗产。

（2）认定该代书遗嘱有法律效力的法律后果是：

如果以该代书遗嘱在形式上满足了该代书遗嘱有效的法定要求为条件，认定该代书遗嘱是有法律效力的，那么，该代书遗嘱有效的法律后果是：

由于甲本身就应该享有NN号房屋中，与首付款及已经偿还银行贷款所对应部分房屋产权的50%产权，所以，即使该代书遗嘱是有法律效力的，该代书遗嘱中关于甲可以得到NN号房屋中50%的产权，对甲来说是没有任何法律意义的。为甲设立的清偿银行贷款的内容，是效力待定的。

综上所述，邓超律师认为，由于甲目前只要求得到的已经偿还银行贷款所对应部分房屋产权的50%产权，从本质上讲，是不需要依托该代书遗嘱而依法就应该享有的；对未偿还的银行贷款及其所对应的NN号房屋中50%的产权，甲、丙、戊可以协商处理，也可以通过法院依法判决。

所以，仅仅从利害得失的结果方面分析，戊拒绝配合甲通过协商处理本案，应该是戊对继承法缺乏足够的认识所导致的。

为此，邓超律师主动与戊沟通，希望戊能够配合甲，通过协商，依法处理好本案。但是，戊表示自己不会配合。邓超律师只能根据前述自己对本案的法律分析，代理甲向法院提起了诉讼。

诉讼过程中，本案的主审法官完全同意邓超律师的前述分析意见。在甲向法院表示自己愿意作价收购丙、戊所继承的房屋产权份额，愿意全额承担未偿还的银行贷款情况下，本案的主审法官深入、透彻的与丙、戊及其代理律师交换了意见。丙、戊在主审法官和自己的律师对本案的法律关系、法律后果进行全面法律分析的基础上，同意了甲提出的解决问题的方案。

【案件处理结果】 经本案主审法官主持调解，甲、丙、戊达成调解协议，甲全额承担未偿还的银行贷款并作价收购了丙、戊应该继承的乙的遗产。NN号房屋产权归甲一人所有。