承办律师 江苏道多律师事务所律师 周晓菲

【成功案例入选理由】 维权视野开拓且周延，维权措施选择得当，有效维护当事人的合法权益。

【基本案情】 甲系某艺术苑业主，拥有该艺术苑的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》。后因乙开发公司开发的楼盘与该艺术苑相邻，乙开发公司的施工行为导致该艺术苑水、电、路等配套设施遭严重破坏且被水淹，致该艺术苑无法修复或复建。为此，甲和乙开发公司双方签订《赔偿协议》约定：1、由乙开发公司对甲进行赔偿，由甲在乙开发公司建造楼盘的区域内提供指定地点，复建该艺术苑；2、楼盘建成后，乙开发公司须对来该艺术苑参观人员、车辆出入提供方便。

《赔偿协议》签订后，乙开发公司向甲支付了赔偿款，甲获得赔偿款以后，取得了复建该艺术苑的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等所有建筑、施工手续，聘请工程队复建该艺术苑。但是，复建工作，受到来自以下几个方面的阻扰：1、楼盘部分业主因不同意甲在楼盘区域内复建该艺术苑，多次将甲复建中的艺术苑推倒并阻止施工；2、楼盘物业公司以部分业主不同意施工为由，阻挠施工车辆通行，造成该艺术苑复建工程停滞。

甲向乙开发公司反映，乙开发公司答复甲，开发公司已经履行了《赔偿协议》，对来自楼盘业主以及物业公司阻止甲复建艺术苑的行为，是和开发公司履行《赔偿协议》无关的问题，开发公司不愿意、也无权参与和处理此类纠纷。

甲向楼盘物业公司反映，要求物业公司不要阻挠施工车辆通行，物业公司称，部分业主不同意施工，要求物业公司阻止施工车辆通行。甲应该和楼盘业主沟通，如果楼盘业主同意在楼盘区域内通行施工车辆，物业公司即可不阻止施工车辆通行。

甲和不同意甲在楼盘区域内复建该艺术苑的部分楼盘业主代表沟通，希望这部分业主不要阻止艺术苑的复建工作，这些业主答复甲，他们坚决不同意在楼盘区域内复建该艺术苑。如果甲继续施工，他们还会来推倒该艺术苑。

因协商无果，甲让工程队继续施工，楼盘业主丙、丁以自己代表所有业主为由，再次推倒正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程。

甲报警，公安机关出警后认为，这是民事纠纷，甲可以通过和楼盘业主、物业公司协商的方式，取得业主的同意和配合以后再施工。

甲遂再转向和楼盘业主、物业公司协商，但楼盘业主、物业公司始终坚持自己的观点。甲又让工程队施工，丙、丁又以自己代表所有业主为由，推倒正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程。

甲再次报警，公安机关出警后依然认为，这是民事纠纷，甲可以通过和楼盘业主、物业公司协商的方式，取得业主的同意和配合以后再施工。

于是，该艺术苑的复建工作，一直处于甲不断施工，丙、丁不断来推，公安机关出警，制止双方发生械斗这样一个过程中。物业公司只要有业主反对施工车辆进入楼盘，物业公司的保安人员就不让施工车辆进入楼盘。

反反复复，几年来，甲一直奔波在诸多政府部门之间，但是，问题始终得不到解决。

甲向有关律师咨询，律师的答复也是众说纷纭，有的律师建议甲起诉乙开发公司违约，有的建议甲起诉业主赔偿，还有的建议甲起诉公安机关等国家机关不作为，要求公安机关等国家机关依法保护甲的合法建筑行为等等。

甲认为，乙开发公司认为自己已经履行了《赔偿协议》，对来自楼盘业主以及物业公司阻止甲复建艺术苑的行为，是和开发公司履行《赔偿协议》无关的问题，开发公司不愿意、也无权处理此类纠纷，开发公司说的似乎也不是完全没有道理，所以，甲感觉起诉开发公司，并不是非常符合法律的要求。

至于起诉业主赔偿，问题是，丙、丁是以自己代表所有业主为由，推倒正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程的，在此法律关系中，丙、丁只是其他业主的受托人，而其他业主到底是哪些，甲也茫然不知，所以，起诉要求业主赔偿，甲感觉这条路也走不通。

而起诉公安机关等国家机关不作为，甲更觉得不是一个有把握能促进问题解决的好办法。

为此，甲又到我们这里咨询，如何具体有效的处理他所遇到的问题。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，甲取得了复建该艺术苑的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等所有建筑、施工手续，聘请工程队复建该艺术苑，从方向上来说，是合法的。问题是，此合法的行为，受到的阻扰是来自方方面面的，所以，甲面临的不是该不该受到法律保护这样一个原则性问题，而是如何具体、有效的获得法律保护的问题。具体、有效的获得法律保护的问题应该包括以下几个方面的内容：第一，必须锁定对甲合法权益实施侵害的侵权人；第二，必须找到可以依法追究侵权人法律责任的具体法律途径；第三，甲要想自己合法的施工行为能顺利进行，要把视角从仅仅依法获得保护，放大到依法制裁、制止不法侵害，这样，不法侵害被制止了，和让甲合法的施工行为能顺利进行的想法，效果是一样的，甚至是更有效的。

甲完全同意我们的分析意见，委托我们的律师帮助其依法处理这个问题。

具体承办本案的周晓菲律师在进一步对本案案情进行分析后认为，第一，开发公司确实已经履行了《赔偿协议》，所以，开发公司不存在违约问题。因此，和开发公司纠结，对解决问题是没有一点帮助的。第二，楼盘物业公司以部分业主不同意施工为由，阻挠施工车辆通行，是造成该艺术苑复建工程停滞的表面现象，在甲报警后，物业公司从主动阻止施工车辆进入楼盘，演变为只要有业主反对施工车辆进入楼盘，物业公司的保安人员才不让施工车辆进入楼盘，这说明，只要没有业主反对施工车辆进入楼盘，物业公司已经不会主动阻止施工车辆进入楼盘。所以，处理好本案，把目标首先对准物业公司，是不当，也是很不策略的。第三，部分业主不同意施工，才是甲需要首先解决的问题。

周晓菲律师认为，针对部分业主不同意施工的问题，如果我们把思路局限在要求某些国家机关，例如公安机关采取强制措施，强行保护甲施工，这纯粹是纸上谈兵，在理论上是对的，而在实践中几乎是行不通的。但是，如果我们把视角从希望业主同意施工，放大到业主不能干扰和阻止施工，那么，业主不能干扰和阻止施工，这对甲来说，甲的终极目的，即能够顺利施工，就等于实现了。所以具体办理好本案，我们的基本工作方向，应该放到让业主不能干扰和阻止甲合法施工这个方向上。

为此，周晓菲律师注意到，部分业主不同意施工，干扰和阻止甲合法施工的主行为，是通过丙、丁以自己代表所有业主为由，推倒正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程具体实施的。周晓菲律师认为：

1、从民事法律规范分析此行为，丙、丁确实可以拿自己代表所有业主的委托做理由，为自己辩解。认为自己只是作为受托人，才推倒正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程的，该从事受托行为的法律后果，应该由委托人，即业主承担。这样，甲要追究丙、丁和业主的民事责任，是有困难需要排除的，即使排除了这些困难，仅仅追究丙、丁或相关业主的法律责任，不仅涉及面很可能太广，而且也达不到震慑不法行为，保证甲顺利施工之目的。

2、如果从刑事法律规范分析此行为，因为刑法特别强调罪责自负的原则，所以，只要丙、丁所实施的推倒正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程的行为，构成了犯罪，那么，无论丙、丁是否辩解自己是代表所有业主，才推倒正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程的，丙、丁作为行为人都是无法推卸刑事法律责任的。

初步分析丙、丁推倒的、正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程，给甲造成的直接财物经济损失，周晓菲律师认为，丙、丁的行为，很可能已经达到了承担刑事责任的起点要求。为此，周晓菲律师邀请有关鉴定部门对丙、丁推倒的正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程的价值进行了评估。评估结果表明，丙、丁推倒正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程，给甲造成的直接财物经济损失，达到了故意毁坏公私财物犯罪的起点要求。

周晓菲律师向公安机关报案，要求公安机关依法追究丙、丁故意毁坏公私财物犯罪行为的刑事法律责任。

公安机关接到报案后，依法对前述评估结果进行了审查，对丙、丁推倒正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程进行了侦查，公安机关认为，丙、丁所实施的推倒正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程的行为，后果达到了故意毁坏公私财物犯罪的起点要求。公安机关依法立案，对丙、丁进行了传唤。

丙、丁接到公安机关的传唤后，开始丝毫不以为然，气焰极其嚣张，在公安机关声称，正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程就是他们自己推倒的，扬言几个小时以后，他们自己就可以从公安机关回家。但是，在公安机关以丙、丁涉嫌犯罪，且对犯罪事实供认不讳还毫无悔罪表现，拟决定对丙、丁采取刑事拘留的情况下，丙、丁的嚣张气焰立即一落千丈。

丙、丁询问公安人员，如何才能避免他们自己被刑事拘留，公安机关严肃对丙、丁指出，犯罪嫌疑人要想不被刑事拘留，必须满足以下法定条件：第一，犯罪嫌疑人必须认罪，如实供述犯罪行为，不得有抗拒公安机关侦查的行为；第二，犯罪嫌疑人必须悔罪，有保证的让公安机关相信，如果不对犯罪嫌疑人采取刑事拘留措施，而采用取保候审的方式，让犯罪嫌疑人等候公安机关处理，犯罪嫌疑人不会再实施危害社会的行为。

面对法律的威慑，丙、丁承认他们自己并没有获得其他业主的授权，而是自以为他们自己这样做是符合其他业主想法的，才去推倒正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程的。丙、丁如实的向公安机关供述了推倒正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程的具体过程，并向公安机关表示，如果公安机关不对其采取刑事拘留措施，丙、丁愿意书面保证今后再不会实施破坏社会秩序的行为，并让家人向公安机关缴纳保证金，保证丙、丁在取保候审期间内，随传随到。公安机关根据丙、丁的态度，没有对丙、丁进行刑事拘留，依法对丙、丁适用取保候审。

丙、丁被取保候审后，向律师咨询，如何才能避免被追究刑事责任。律师告知丙、丁，争取被害人甲的谅解，是丙、丁争取从轻处理、甚至是免除刑事责任的唯一途径。丙、丁遂托人带话，希望和甲沟通，让甲出具一份书面谅解书。

周晓菲律师认为，该艺术苑地处楼盘区域内，丙、丁也是该楼盘的业主，从今后邻里长期和睦相处的角度出发，在丙、丁确有认罪、悔罪行为的情况下，甲出具一份书面谅解书未尝不可，但关键是，本案的处理，要在该楼盘树立这样一种法律理念，即其他业主对甲的建设行为有异议，可以通过合法渠道处理。在甲持有的复建该艺术苑的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等所有建筑、施工手续完全合法的情况下，或者说没有被撤销以前，任何人、任何组织均不得以暴力或其他方式，阻扰甲的合法施工行为。

因此，周晓菲律师建议甲出具对丙、丁行为的书面谅解书，但保留对丙、丁提出民事赔偿的权利，以延续法律正义的威慑力。

同时，周晓菲律师还将公安机关针对丙、丁推倒正在复建的艺术苑围墙和部分主体工程行为，立案进行查处的情况，通报了楼盘的物业公司。

   【案件处理结果】 该艺术苑复建工程顺利复工。