房屋买卖合同纠纷案办案提纲

承办律师 江苏道多律师事务所 李丹丹

          

    案  由：房屋买卖合同纠纷

    当事人：甲(以下简称：我方当事人），女，住南京市

    对方当事人：乙(以下简称：对方当事人），女，住南京市

 

    一、案件的由来

 

    本所咨询业务。

 

    二、案件的基本事实

 

    2013年5月14日，我方当事人甲和对方当事人乙以及丙房屋租赁置换有限公司(以下简称：中介）签订《房屋买卖合同》，合同约定，我方购买对方位于本市X路XX室房屋，房屋总价款为一百二十五万元，其中定金五万元，首付款三十万元，贷款八十七万元，首付款和贷款均解交监管账户。尾款三万元于房屋交付时支付。双方同时约定，我方于2013年7月15日前与贷款银行签订借款合同，房款下至对方账户后一周内正式交付房屋。若对方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金。

    合同签订后，我方当事人支付了定金。但对方当事人又要求在原有基础上加价，并不予配合办理送件手续。后经过协商，2013年8月21日，我方当事人同对方当事人及中介签订补充协议，约定补充协议签订当时前往房产局办理送件手续，我方在原有基础上增加房款四万元，当天支付给对方当事人。

    2013年11月6日，房款下发至资金监管账户，但事后，经我方当事人及中介多次催促，对方当事人均不予配合办理出件及缴税手续，并再次要求我方加价。直至2014年1月8日，对方当事人才配合办理了上述手续。之后，对方当事人将资金监管账户的房款取出。但房屋却一直不肯交付我方当事人。

    现我方当事人希望通过法律途径要求对方交付房屋，并要求对方承担违约责任。

    以上事实根据下列材料、整理归纳：

    1、我方当事人的陈述。

    2、我方当事人提供的《房屋买卖合同》，《补充协议》。

    3、同中介的短信记录。

    4、纳税凭证、资金监管收款凭证。

 

    三 、我方当事人的法律需求想法

 

    要求对方交付房屋并承担违约责任。

 

    四、办案思路

 

    （一）、根据事实，对本案法律走向的总体判断

 

    1、我方当事人的主张是有法律依据的

    本案中，当事人双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》对双方的权利义务均已明确约定，我方当事人要求对方当事人依约交付房屋、承担违约金是有法律依据，能得到法律支持的。

    ①、当事人双方是在自愿平等的基础上订立的《房屋买卖合同》及《补充协议》，合同签订并没有违反合同法的规定，合同内容应当受到法律保护。

    ②、我方当事人已经履行了相关合同义务，且房屋已经过户至我方名下。

    ③、当事人双方对房屋的交付时间以及违约责任已经明确约定。

    ④、根据《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
    综上分析，我们认为，依约要求对方履行合同义务并支付违约金，符合法律的相关规定，在诉讼中应当得到法院的支持。

 

     2、根据案件事实，如何主张才能使我方当事人利益最大化

    根据合同约定，我方当事人有权要求对方当事人支付违约金。但支付违约金的起算时间决定我方当事人有权要求对方当事人支付多少违约金。

    合同对逾期交付房屋的违约金起算时间约定为&ldquo自房款下至卖方账户后一周内&rdquo。但客观情况是：

   （1）贷款仅会下发至资金监管账户，而不会直接下发至对方银行账户。只有在当事人双方办理完毕出件手续，缴纳相关税费后，对方当事人才有权从资金监管账户将房款取出。

   （2）双方约定由我方当事人缴纳税费，而我方当事人缴纳税费、办理出件手续需要对方当事人协助才能办理。

    (3) 由于对方当事人要求加价，不愿意配合办理出件手续，才导致房款从2013年11月6日下发后长时间存在资金监管账户，我方当事人直至2014年元月才顺利缴纳税费、办理出件，对方当事人之后才将房款从资金监管账户转入自己银行账户。因此，如果自房款转入对方个人账户一周后计算违约金，显然不利于最大化维护我方当事人权益。

    (4)合同法第六十条对合同双方当事人的附随义务进行如下规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
    所以，综上，需要举证证明正是由于对方当事人不予履行合同附随义务，不予配合办理出件、缴纳税费，才导致房款长期在资金监管账户，未能及时转至对方当事人名下。故对方当事人应当承担房款未能及时转入本人银行账户的相关责任。这样，就能最大化维护我方当事人的合法权益。

 

    3、本案对方可能出现的抗辩理由

    ①、对方当事人提出我方也存在违约行为，应当赔偿损失：未于2013年8月15日前将首付款解交监管账户、未于2013年7月15日前向银行签订借款合同。

    我们认为：对方当事人如果以此作为抗辩理由，是不能成立的。

    首先，对方当事人提出的问题不应当在本案中解决，对方当事人应当提出反诉或者另行起诉。

    若对方当事人提起了反诉，我方当事人首先需要证明系由于合同签订后，对方当事人提出要求加价，否则要求解除合同，不予配合办理送件手续（可以将中介列为本案第三人予以证明），才导致我方当事人未能依约缴纳首付款、办理贷款手续，过错在对方当事人。

    另外，房屋一直未交付，由对方当事人占有使用，因此，对方当事人不存在实际损失。

    ②、违约金的支付时间应当自房款转入对方当事人账户一周后起算。

对第一项及本项（第二项），因为正是由于对方当事人不予履行合同附随义务，不予配合办理出件、缴纳税费，才导致房款长期在资金监管账户，未能及时转至对方当事人名下。故对方应当自行承担房款未能及时转入个人银行账户的相关责任。

    ③、对方当事人提出要求我方当事人支付房屋维修基金。

    对方如果以此作为抗辩理由，是不能成立的。

    首先，对方提出的该项问题不应当在本案中解决，对方应当提出反诉或者另行起诉。

    其次，若对方提起了反诉，我方可做如下答辩：

    《合同法》第六条规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第二款规定当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方在第一条约定：该房屋的相关权益随该房屋一并转让，维修基金应当属于房屋的相关权益，双方虽未对维修基金的承担方式进行约定，但根据交易习惯来看，房屋的转让，应当包括房屋上所有附属权利的转让，房屋转让价款，也应当包括房屋附属权益转让的价款，而不应当另行支付。否则属于违背市场交易习惯，违背诚实信用的原则，不利于维护二手房交易市场的正常交易秩序。

 

     4、法院管辖问题

    本案属于不动产纠纷，应当到不动产所在地法院提起诉讼，双方在《房屋买卖合同》中也明确约定了管辖法院为房屋所在地法院提起诉讼。

 

    （二）、我们制定的具体办案思路

 

    1、准备好相关材料，向法院提起诉讼，要求对方当事人交付房屋，并自我方当事人通知对方房款已经下发到资金监管账户，要求对方当事人配合办理出件手续、缴纳税费之日起一周后开始计算违约金。

    2、诉讼时，将中介公司列为第三人，由中介在诉讼中证明一些事实。

    3、调取如下证据：

    （1）被告身份信息、住址；

    （2）我方已缴纳首付款，贷款已经下发、下发时间；

    （3）已办理出件手续，出件手续办理的时间，税费缴纳的时间；

    （4）对方多次要求加价，经通知不予配合办理出件手续，缴纳税费的事实、时间。

 

    五、其他应当注意的问题

 

    由于我方当事人并无直接证据证明系由于对方当事人的原因导致房款未能及时转入卖方银行账户，中介作为第三方，可以证明以上事实，故正当、合法的处理好同中介的关系，庭审中，由中介对上述事实进行说明，是本案要求最大化支付违约金的关键。