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2015/9/21
既然不需要行政许可，只要有合同约定，你们即可收费，那是不是说收费的依据就是和我们之间合同的约定，无需受物价管理部门的管理？是不是这样？
那么你们在2007年4月4日与我们签订该协议以后，为什么又在2008年5月15日，通过你们向物价管理部门请示，获得南京市物价局文件宁价房屋字x号《关于xx小区前期物业管理收费问题的批复》这一份批复？显然，你们是知道，收费是需要物价管理部门批准的。否则，收费就是违法的。
因此，审判长，我们认为，本诉原告在小区业主委员会成立以后，在尚未获得物价部门批准以前的收费行为，是没有合法收费依据的。是违法的。其没有合法收费依据，违法收取我们的有关费用，本诉原告应该依法返还并承担赔偿责任。
如果本诉原告说没有。我们就不再纠缠这个问题，而往下继续发问。
因为本诉原告在小区业主委员会成立以后，在尚未获得物价部门批准以前的收费行为，是没有合法收费依据的，是违法的。所以，其没有合法收费依据，违法收取我们的有关费用，本诉原告应该依法返还并承担赔偿责任。
这个问题我们暂且不深究，我们想问本诉原告一个问题，该合同约定我方交纳物业费的时间为每半年第一个月首10日内，你们诉称我们2010年7月至今，整整三年没有缴纳物业服务费。
根据2008年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的&ldquo当事人一方提出要求&rdquo，产生诉讼时效中断的效力：
（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；
（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；
（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；
（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。
请问，2010年7月10日以后， 你们有证据证明你们存在符合上述诉讼时效中断的情形吗？
如果本诉原告说有，那我们就应该要求对方出示这些证据。
请本诉原告出示这些证据。
然后我们再把这些证据和法律的要求一一进行对照。
如果本诉原告说没有，那我们可以这样说。
审判长，因为本诉原告不能提出证据证明2010年7月至今，他们存在诉讼时效中断之情形，因此，请法庭将这一事实记录在案。我们认为，本诉原告要求我们补交2010年7月至2011年6月期间物业费的行为，在姑且不论其实体主张能否成立的情况下，其权利主张，已经超过了诉讼时效规定的期间。
针对本诉原告诉讼请求二
根据前述法庭组织的质证活动，可以明确看出，本案所涉及的物业服务纠纷中，业主未缴纳服务费用，有以下二个环节：
1、业主未缴纳服务费用是由于本诉原告履行服务合同有瑕疵导致的，不符合业主违反合同约定不缴纳服务费的条件，因此，业主无须支付滞纳金。
2、本诉原告要求我们补交2010年7月至2011年6月期间物业费的行为，在姑且不论其实体主张能否成立的情况下，其权利主张，已经超过了诉讼时效规定的期间。因此，本诉原告即使符合追缴滞纳金的条件。超过诉讼时效部分的服务费，滞纳金也一并作为附随义务，与主债务一起超过诉讼时效而失去法律的保护。
针对本诉原告诉讼请求三
审判长，关于公摊电费问题，我们希望本诉原告能向我们出示一下他们向我们收取该费用的收费依据。
预计对方是无法提交的，如果这样，我们就可以说：
审判长，鉴于本诉原告不能向法庭提交其收取该项费用的收费依据，因此，他们说多少就要我们交多少，是不合法的。建议法庭重视这个问题。
对方是援引该合同第四条第七款的约定，我们可以说：
审判长，因为本诉原告援引了该合同的有关规定，因此，我们认为：
第一，孤立的援引这一条的规定，对我们是不公平的。该合同第四条第七款的规定，是合同的一个组成部分。该条款是应该在本诉原告全面履行合同义务以后才对合同双方具有约束力的；
第二，仅就本合同条款而言，也是需要按照物价部门的相关规定，按实分摊的。前面的质证活动已经表明，本诉原告除持有对在业主委员会成立之前有效的物价局批复以外，无其他任何合法有效的收费依据。因此，本诉原告要求收取公摊电费，是没有法律和政策根据的。
第三，即使本诉原告可以收取上述公摊费用，公摊费用的项目、内容和多少，根据该合同约定，本诉原告也是需要在对业主进行公示，接受业主监督的情况下，才能合理收取的。绝不是本诉原告报多少，我们就应该交多少的。
所以，综上所述，本诉原告的此项诉讼请求，是没有合法依据和缺乏收取条件的。
【上述质证阶段四结束以后，我方质证意见之概括】·此阶段既是我们对本诉原告提交的证据做观点汇总，更重要的是，引导出一个重要的观点，即本诉原告的诉权问题。
审判长，通过法庭组织的、对本诉原告在举证期间内向法院提交的证据的质证活动，我们的质证意见如下：
1、对本诉原告在举证期间内向法院提交的证据不足以证明其具有合法的收费依据；
2、本诉原告根据其自己向法院提交的证据，本诉原告不能证明自己为我们提供了符合合同约定的服务。
3、本诉原告尚无直接向法院起诉我们的合法诉权。《物业管理条例》第67条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”
这就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，然后物业服务部门才能起诉，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。
本案中，因为本诉原告在举证期间内向法院提交的证据不足以证明业委会督促交费程序之存在，因此，尚无直接向法院起诉我们的合法诉权。
4、业主未缴纳服务费用是由于本诉原告履行服务合同有瑕疵导致的，不符合业主违反
, 合同约定不缴纳服务费的条件，因此，业主无须支付滞纳金。5、本诉原告关于收取公摊电费诉讼请求，是不明不白、不清不楚的，是没有合法依据和缺乏收取条件的。此项费用，绝不是本诉原告说多少就是多少的。
五、反诉的法庭调查阶段（此阶段也可能是会被法院后置到本诉的法庭辩论阶段。法院是否会这样处理，对我们制作本庭审提纲没有影响，届时，我们只要有针对性的运用本提纲即可）
此阶段，预计审判长会这样启动：下面请反诉原告陈述自己的反诉请求，并对主张举证。
首先，我方需宣读反诉状。宣读反诉状以后，我方可按照以下顺序发言：
审判长，为证明我们的反诉应该得到法律的支持，我们首先举证向法庭证明我们依法提起反诉所依据的事实存在：
【证据一】物业公共区域照片四张。显示小区电梯内、走廊内照明设施损坏未维修；墙壁涂料大面积脱落未粉饰；门禁智能系统损坏不能使用、小区喷泉从未开放且布满垃圾。
【证据二】反诉人室内、室外照片。显示我方卧室因房屋外墙渗水，导致墙壁大面积霉变，地板大面积腐蚀。直至近期，物业才经检修，称系由于外墙有两个小洞导致渗水，已将漏洞修复。
【证据三】xx有限公司出具的订货明细单、收据两张，南京xx装饰材料经营部出具的送货单一张。显示反诉人装修购买卧室壁纸花费x千元、地板x千元。
证据一可以证明物业公司未能遵守《前期物业服务协议》的约定履行对物业公共部位、公共设施进行维护、修缮、服务与管理的义务，服务存在明显瑕疵。
证据二可以证明物业公司未能遵守《前期物业服务协议》的约定履行对物业公共部位维修、保持外墙无破损、定期维护的义务，且由于物业公司怠于履行义务，给反诉人造成损失。
上述证据足以证明因本诉原告、反诉被告怠于履行义务的行为给反诉人造成损失的金额。
上述举证环节完成以后，预计审判长会问反诉被告是否有证据向法庭提供？
预案一：没有。
预案二：有证据提交，开发商派人维修房屋渗水后的说明书（仅有个人签名，无开发商盖章），证明外墙渗水的维修义务人为开发商，且开发商已经实际进行维修。
我方对应：根据有关规定，房屋在质保期间内的质量问题，应该由开发商承担维修责任，但是，这并不排除有关当事人通过合同约定处理房屋在使用过程中出现问题，由有关单位负责处理。
根据反诉被告在提起本诉时向法庭提供证据之一，本诉原告与本诉被告乙签订的《〔xx小区〕前期物业服务协议》五张10页，该合同第二条明确约定房屋的共用部位明确包括室外墙面及其他共用部位属于反诉被告的维修范围。因此：
我方向法庭提交的证据一，足以证明反诉被告没有按照合同约定履行对公共部位的维修、服务义务。
我方向法庭提供的证据二足以表明，我方卧室墙壁大面积霉变，地板大面积腐蚀，是因房屋外墙渗水导致的。
所以，由于反诉被告没有履行合同约定的对室外墙面的维护和管理义务，是导致我方卧室墙壁大面积霉变，地板大面积腐蚀的主要原因，也是反诉被告没有履行合同义务的具体行为表现。
, 合同约定不缴纳服务费的条件，因此，业主无须支付滞纳金。
5、本诉原告关于收取公摊电费诉讼请求，是不明不白、不清不楚的，是没有合法依据和缺乏收取条件的。此项费用，绝不是本诉原告说多少就是多少的。
五、反诉的法庭调查阶段（此阶段也可能是会被法院后置到本诉的法庭辩论阶段。法院是否会这样处理，对我们制作本庭审提纲没有影响，届时，我们只要有针对性的运用本提纲即可）
此阶段，预计审判长会这样启动：下面请反诉原告陈述自己的反诉请求，并对主张举证。
首先，我方需宣读反诉状。宣读反诉状以后，我方可按照以下顺序发言：
审判长，为证明我们的反诉应该得到法律的支持，我们首先举证向法庭证明我们依法提起反诉所依据的事实存在：
【证据一】物业公共区域照片四张。显示小区电梯内、走廊内照明设施损坏未维修；墙壁涂料大面积脱落未粉饰；门禁智能系统损坏不能使用、小区喷泉从未开放且布满垃圾。
【证据二】反诉人室内、室外照片。显示我方卧室因房屋外墙渗水，导致墙壁大面积霉变，地板大面积腐蚀。直至近期，物业才经检修，称系由于外墙有两个小洞导致渗水，已将漏洞修复。
【证据三】xx有限公司出具的订货明细单、收据两张，南京xx装饰材料经营部出具的送货单一张。显示反诉人装修购买卧室壁纸花费x千元、地板x千元。
证据一可以证明物业公司未能遵守《前期物业服务协议》的约定履行对物业公共部位、公共设施进行维护、修缮、服务与管理的义务，服务存在明显瑕疵。
证据二可以证明物业公司未能遵守《前期物业服务协议》的约定履行对物业公共部位维修、保持外墙无破损、定期维护的义务，且由于物业公司怠于履行义务，给反诉人造成损失。
上述证据足以证明因本诉原告、反诉被告怠于履行义务的行为给反诉人造成损失的金额。
上述举证环节完成以后，预计审判长会问反诉被告是否有证据向法庭提供？
预案一：没有。
预案二：有证据提交，开发商派人维修房屋渗水后的说明书（仅有个人签名，无开发商盖章），证明外墙渗水的维修义务人为开发商，且开发商已经实际进行维修。
我方对应：根据有关规定，房屋在质保期间内的质量问题，应该由开发商承担维修责任，但是，这并不排除有关当事人通过合同约定处理房屋在使用过程中出现问题，由有关单位负责处理。
根据反诉被告在提起本诉时向法庭提供证据之一，本诉原告与本诉被告乙签订的《〔xx小区〕前期物业服务协议》五张10页，该合同第二条明确约定房屋的共用部位明确包括室外墙面及其他共用部位属于反诉被告的维修范围。因此：
我方向法庭提交的证据一，足以证明反诉被告没有按照合同约定履行对公共部位的维修、服务义务。
我方向法庭提供的证据二足以表明，我方卧室墙壁大面积霉变，地板大面积腐蚀，是因房屋外墙渗水导致的。
所以，由于反诉被告没有履行合同约定的对室外墙面的维护和管理义务，是导致我方卧室墙壁大面积霉变，地板大面积腐蚀的主要原因，也是反诉被告没有履行合同义务的具体行为表现。
, 六、法庭辩论阶段
（一）就本诉发表代理意见
首先对审判长说：就本诉我的代理意见，可以简单概括为：
1、因为本诉原告在举证期间内向法院提交的证据不足以证明业委会督促交费程序之存在，因此，尚无权直接向法院起诉我们的合法诉权，法院应依法驳回本诉原告的起诉。
2、待本诉原告恢复或者具有对我们提起诉讼的诉权以后，本诉原告要求我们交纳2010年7月至2011年6月的物业费的诉讼请求，也已经超过诉讼时效，不能依法得到支持。
《民法通则》第一百三十五条规定的“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。”这表明，我国民事诉讼的一般诉讼时效为二年。所以，现在本诉原告要求我们交纳2010年7月至2011年6月的物业费，已超过两年的诉讼时效。法院应当驳回本诉原告诉讼请求。
这就是我们辩论意见的简单概括。庭后，我们将根据本案案情，针对本诉原告在法定举证期间向法庭提交的证据，结合今天庭审质证的具体情况，参照有关法律规定，向法庭提交我们的书面代理意见并以我们的书面代理意见为我们正式的意见。即如果当庭对辩论意见的简单概括与我们书面代理意见有不一致处，以我们的书面代理意见为准。
3、业主未缴纳服务费用是由于本诉原告履行服务合同有瑕疵导致的，不符合业主违反合同约定不缴纳服务费的条件，因此，业主无须支付滞纳金。
4、本诉原告关于收取公摊电费诉讼请求，是不明不白、不清不楚的，是没有合法依据和缺乏收取条件的。此项费用，绝不是本诉原告说多少就是多少的。
谢谢审判长。
（二）就反诉发表代理意见
根据反诉被告在提起本诉时向法庭提供证据之一，本诉原告与本诉被告乙签订的《〔xx小区〕前期物业服务协议五张10页，该合同第二条明确约定房屋的共用部位明确包括室外墙面及其他共用部位属于反诉被告的维修范围。因此，
我方向法庭提交的证据一，足以证明反诉被告没有按照合同约定履行对公共部位的维修、服务义务。
我方向法庭提供的证据二，足以表明，我方卧室墙壁大面积霉变，地板大面积腐蚀，是因房屋外墙渗水导致的。所以，由于反诉被告没有履行合同约定的对室外墙面的维护和管理义务，是导致我方卧室墙壁大面积霉变，地板大面积腐蚀的主要原因，也是反诉被告没有履行合同义务的具体行为表现。
反诉被告应该基于上述有证据可以证明的事实，依法对我们承担违约赔偿责任。
七、最后陈述阶段
此阶段，如果没有什么意外情况，我们在法院问我们有无新问题需要补充时，我们可直接回答，没有什么补充的。
此阶段，有二个问题需要重点注意：
1、本诉原告可能提出新的观点和证据，对此，我们需要从以下方面予以反击：
&nb
, sp; 刚才审判长已经宣布法庭辩论终结。因此，无论是从当事人的诉讼权利，还是法庭审理案件的程序方面来说，本诉原告提出新的观点和证据，都是没有诉讼意义的。如果本诉原告有新的观点，本诉原告可另案提出，届时，我们会依法答辩的。2、法院询问是否申请调解，我方观点：
如果本诉原告能够摆正自己和业主之间的关系，即本诉原告能够清醒的意识到以下几点：
第一、他们是业主缴费聘用的；
第二，他们是必须为业主提供规范服务的；
第三，目前他们的服务还是需要进一步改善的；
第四，他们从内心来说是想和业主友好相处，而不是像在庭前调解过程中那样咄咄逼人的。
以调解的方式处理本案，我们是不拒绝的。
3、可能出现的意外情况，法院可能说，你们不要说这么多，你们就说你们是不是申请调解。我们可以这样回答：
我们可以接受调解
本诉是他们提起的，我们是否申请调解，根据他们的意思和态度决定。即本诉原告申请，我们就申请。本诉原告不申请我们就不申请。
4、如果法院组织调解，调解过程中，需依法打消对方咄咄逼人的气势。重申：
如果本诉原告能够摆正自己和业主之间的关系，即本诉原告能够清醒的意识到以下几点：
第一、他们是业主缴费聘用的；
第二，他们是必须为业主提供规范服务的；
第三，目前他们的服务还是需要进一步改善的；
第四，他们从内心来说是想和业主友好相处，而不是像在庭前调解过程中那样咄咄逼人的。
以调解的方式处理本案，我们是不拒绝的。
另外，还可以告知对方，作为服务企业，对被服务对象持以前那种咄咄逼人的态度，肯定是会引发后续法律纠纷的。是无助于大家友好相处的。
总而言之，本诉细细分析，本诉原告在法律上缺陷多多。我们争取诉讼过程中的主动，是完全可能的。
另外，关于本诉原告收费依据缺乏，物业管理未规范进行的种种问题，我们可在必要时（是开庭前，还是开庭后），向市物价局、房产局发出律师函，要求他们履行法定职责，依法查处，否则，就提起行政诉讼。这个信息，可适当透露给本诉原告和法院。
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物业服务纠纷案办案提纲及庭审提纲
承办律师 江苏道多律师事务所 李丹丹
【简要案情】
原告甲物业公司（以下简称对方当事人或物业公司）向法院起诉称，经业务委员会催缴，被告乙（以下简称：我方当事人）仍然拒绝缴纳物业费，要求被告乙缴纳拖欠的物业费并支付滞纳金。
我方当事人乙则认为，自己未缴纳物业费，是由于对方当事人物业公司存在物业服务缺陷，对墙体渗水不闻不问，导致自家地板等受损而造成的。因此，物业费自己可以补交，但是，自己受到的损失，应该在物业费当中折抵；且自己未缴纳物业费，是由于物业公司存在物业服务缺陷导致的，所以，自己不应该承担滞纳金。
针对我方当事人乙的观点，物业公司提出，缴纳拖欠的物业费与物业公司存在物业服务缺陷是二个法律关系，针对物业公司存在物业服务缺陷这一问题，我方当事人乙可另案提起诉讼处理。
本案主审法官虽未就当事人双方争议焦点明确表态，但是，在审判思维上，倾向于物业公司的观点，是有所流露的。
【关于本案争议焦点的常规理解】
1、我方当事人乙面临的诉讼环境是很不利的。
（1）物业公司与我方当事人之间物业服务合同是依法成立的。因此，物业公司作为本案的原告，在主体资格上是适格的。
（2）物业公司在向法院提起诉讼前，在形式上已经通过X律师事务所以律师函的形式，代理业主委员会向我方当事人乙发出过催缴物业费的催缴函，因此，物业公司向法院提起的诉讼，在法律程序上是没有问题的。
（3）物业公司在向法院提起诉讼前，在形式上通过X律师事务所以律师函的形式，代理业主委员会向我方当事人乙刚刚年满18岁的儿子发出的催缴物业费的催缴函，被我方当事人乙的儿子拒收，且儿子拒收该函件以后，并未将拒收函件的情况告诉我方当事人乙。但是，如果我方当事人乙以刚刚年满18岁的儿子在一般情况下，是不参与家庭事务管理的，且儿子拒收该函件以后，并未将拒收该函件的情况告知我方当事人乙，来抗辩物业公司不具备起诉的前置条件，预计法院会采纳的可能性是很小的。因为我方当事人乙刚刚年满18岁的儿子也是该房屋登记的产权人之一。
2、我方当事人乙的抗辩理由很难得到法院的支持
在物业公司提出，缴纳拖欠的物业费与物业公司存在物业服务缺陷是二个法律关系，针对物业公司存在物业服务缺陷这一问题，我方当事人乙可另案提起诉讼处理；本案主审法官虽未就当事人双方争议焦点明确表态，但是，在审判思维上倾向于物业公司的观点的情况下，我方当事人乙要求法院在本案中同时处理物业公司存在的物业服务缺陷这一内容，也是很难实现的。
3、我方当事人乙另案起诉会面临很多法律障碍
如果针对物业公司存在物业服务缺陷这一问题，我方当事人乙另案提起诉讼处理，不仅存在一个诉讼成本的问题，而且还存在一个法律问题，即物业管理方面的法律法规规定，经业务委员会催缴，业主仍然拒绝缴纳物业费的，物业服务机构可以向法院起诉，要求欠费业主缴纳拖欠的物业费并支付滞纳金。但是，对物业公司存在物业服务缺陷这一问题，一个业主是不是可以作为独立的诉讼主体以物业公司为被告提起诉讼，法律并无明确规定。因此，我方当事人乙另案提起诉讼处理，不仅存在一个诉讼成本问题，而且还存一个法院是否可以受理的问题。
【与本案有关的法律风险的一般评估】
很多律师，乃至部分资深法官、法律学者对本案法律走向及结果的一般性看法是：
1、就本案而言，我方当事人乙几乎是没有胜算的。
2、对物业公司存在的物业服务缺陷，要求法院在本案中一并处理，几乎是不可能的。
3、对物业公司存在物业服务缺陷另案提起诉讼，不仅存在诉讼成本问题，而且，物业管理方面法律法规的天然缺陷，也是会很困惑我方当事人的。
【我们的办案思路】
面对物业公司存在物业服务缺陷导致我方当事人乙不肯缴纳物业费这一客观情况，如果我们仅仅机械的处理本案，不仅我方当事人乙的合法权益得不到保障，而且对我方当事人乙来说，也是很不公平的。因此，我们必须寻找到新的切入点，才能真正做到依法维护我方当事人的合法权益，追求司法公正。
我们认为：
在物业公司存在物业服务缺陷的情况下，如果我们把依法维护我方当事人的合法权益的思路，死板的锁定在民事诉讼的途径上，那本案的处理结果很可能是不乐观的。
但是，如果我们首先立足本案，然后换一个思路，将物业公司存在物业服务缺陷这一问题，引入行政管理的规范当中去。通过国家行政机关对物业公司的行政管理行为，这是很可能会促成物业公司存在的物业服务缺陷与我方当事人缴纳物业费等问题通盘解决的。
出于诉讼技巧的需要，我们虽然可以预见我方当事人乙对物业公司存在物业服务缺陷，要求法院在本案中一并处理，可能是做不到的。但是，我们依然要依法提起反诉，要求物业公司对物业公司存在的物业服务缺陷，承担违约责任，赔偿因此给我方当事人造成的损失。
为实现我们的上述立足本案，转换视角办理本案的办案思路，具体承办本案的李丹丹律师，通过与道多律师事务所领导及其他律师共同探讨，执笔制定了本庭审提纲。
庭审提纲（正文）
一、法庭调查前（一）
审判长交代当事人权利义务等程序性环节（略）
甲物业公司与乙物业服务纠纷案
二、法庭调查前（二）
审判长询问原被告对出庭人员身份是否有异议，我方可做如下陈述：
审判长，答辩人对今天已经到庭的人员身份没有异议，也不提出回避申请。
三、法庭调查阶段
（一）、原告先宣读起诉状，说明具体事实、请求和理由；
原告读诉状
（二）、被告宣读答辩状，对原告所述事实和请求提出异议和反驳；
被告代理人读答辩状
（三）反诉原告（本诉被告）宣读反诉状说明具体事实、请求和理由
反诉原告代理人读反诉状
（四）反诉被告（本诉原告）答辩
反诉被告宣读答辩状或陈诉答辩意见
四、法庭调查阶段我们的工作内容
此阶段，预计会在本案当事人宣读过起诉状、答辩状以后随即展开。
预计是由审判长这样启动的：下面是证据质证阶段，原告请对自己的主张进行举证，待原告宣读证据和证明目的完毕后，审判长会要求被告发表质证意见。
我方对应：
审判长，在参与法庭组织的庭审质证活动过程前，我们想向本诉原告落实一下，本诉原告在举证期间内向法院提交的证据的数量和证据内容。
根据我们在举证期间内收到的本诉原告起诉的证据清单，本诉原告在举证期间内向法院提交的证据一共有四份证据，分别为1、南京市物价局文件宁价房屋字x号《关于xx小区前期物业管理收费问题的批复》一张二页；2、本诉原告与本诉被告乙签订的《〔xx小区〕前期物业服务协议》五张10页；3、南京xx律师事务所加盖公章的x号律师函一张一页；4、未记载发件人是谁的《收寄邮件登记簿》内容复印件一张一页。
请问原告，是不是就是这些证据？
【预案一】
本诉原告回答：是
我方对应：请法庭将我们在本案举证期间内收到的原告起诉证据数量和内容，记录在案。下面，我们将遵守本案的诉讼秩序和诉讼规则，在审判长的指挥下参与本案的质证活动。
【预案二】
本诉原告回答：不是
我方对应：那我们就要请问一下本诉原告，你们是在起诉以后，撤回了上述证据的一部分或全部，还是又向法院提交了新的证据？
本诉原告回答：撤回了......（部分）
我方对应：那就是说，现在你们对你们的主张所承担的举证责任，仅仅为......这样几份证据。（对照我们前面核实的证据数量和内容，锁死对方证据的数量和内容）
本诉原告回答：撤回了......（全部）
我方对应：那就是说，现在你们对你们的主张，没有承担任何举证责任了。这岂不是说你们没有证据来证明你们的主张是依法成立的了。本诉也没有任何证据可以用于质证了？
本诉原告回答：增加了......
我方对应：
1、请原告说慢一点，以便于我们和法庭都能记录下来；（此环节一定要落实本诉原告增加提供的证据数量和内容）
2、请问原告，你们向法庭增加提交上述证据的时间？（一定要落实本诉原告增加提交证据的时间，为后面通过举证期间展开我们的发言做伏笔）
3、根据证据规则，当事人应该在举证期间内完成自己向法庭进行举证的义务。因此，鉴于本诉原告向法庭增加提交上述证据的时间已在法定的举证期间以外，因此，我们建议，对上述证据，由法庭决定不予质证，不作为本诉认定事实的证据处理。
如法院坚持对本诉原告在法定的举证期间以外提交的证据进行质证
我方对应：鉴于法庭认为本诉原告在法定的举证期间以外提交的证据有质证之必要，我们服从法庭的决定。但是，我们希望法庭给我们必要的时间，以便我们对本诉原告在法定的举证期间以外提交的证据依法进行处理，依法保护我们的诉讼权利。建议法庭延期审理本诉。
如法院继续坚持对本诉原告在法定的举证期间以外提交的证据，当庭进行质证：
我方对应：鉴于法庭坚持对本诉原告在法定的举证期间以外提交的证据当庭进行质证，我们服从法庭的决定。但是，请法庭在庭审笔录中记载下我们要求合理的证据答辩期间未获准许这一环节。
如法院同意对本诉原告在法定的举证期间以外提交的证据，给我们对新证据的答辩期。
我方对应：首先感谢法庭采纳我们的建议，给了我们对本诉原告在法定的举证期间以外提交的证据的答辩机会，保障了我们平等的诉讼权利。我们会在法庭指定的期间内，向法庭提交我们关于本诉原告在法定的证据期间以外提交的证据的对应意见。其次，本诉的延期审理，并不等于必然中止对我们反诉的审理。因此，我们建议法庭继续对我们的反诉进行审理。
如果是本诉延期审理，法庭继续对我们的反诉进行审理。此时对方阵脚必然大乱。我们顺势即可进入反诉程序（详见本庭审提纲后面的部分）。
【质证阶段一】· 首先我们对：1、南京市物价局文件x号《关于xx小区前期物业管理收费问题的批复》一张二页，发表质证意见。
1、对该批复的真实性，我们不持异议；
2、需要提醒法庭注意的是，该批复是有执行的起止时间的。该批复第四条明确说明，&ldquo本批复自物业交付使用之日起执行，执行期至业主委员会成立或委托合同期间期满时止&rdquo。
3、此外，我们还要提醒法庭注意的是，
该批复第二条明确说明，“电梯、水泵、公共照明等公共水电费用应当单独列账，按照实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊”。
第三条明确说明，“物业服务收费应该明码标价，使用价格主管部门监制的价目表，物业服务企业必须定期公布年度费用预算、收支账目和费用分摊情况，接受业主委员会和业主、使用人监督”。
因此，既然对该证据进行质证，为充分体现证据必须经过法庭质证，才能作为定案证据的证据规则，我们有几个问题，需要向本诉原告提问。
如果法院不允许我们提问，我们一定要坚持提问。
我方对应：既然是依法质证，我们应该有就本案证据向证据提交人，本诉原告提问的权利，请法庭保障我们这一诉讼权利依法得以实现。
如果法院坚持不允许我们提问。
我方对应：鉴于法庭坚持不允许我们依法行使质证的权利，我们尊重法庭的决定。但是，我们需要提出的是，因为法庭坚持不允许我们依法行使质证的权利，我们认为，该证据属于未经庭审质证的证据，不能作为本案的定案证据，这一点，请法庭记录在案，以免后面对庭审笔录签字时因为遗漏对我们意见的记录而增加不必要的工作环节。
如果法院允许我们提问。
问题一 本诉原告，xx小区现在有无业主委员会？业主委员会成立于何时？
如果本诉原告回答不知道
我方对应：那就是说现在xx小区有没有业主委员会，本诉原告是不知道的了？请法庭将此情况记录在案。如果本诉原告回答不知道，我们后面就有根据说明本诉原告没有履行诉前的前置程序，或者原告向法院提交的所谓业主委员会的催缴函是伪证了。这里做个伏笔。
如果本诉原告回答知道，
我方对应：既然你们知道xx小区已经成立了业主委员会，那么，你们对你们向法院提交的这份证据还能否成为你们的合法收费依据，你们是什么意见？
如果对方拒绝回答，
我方对应：你们可以拒绝回答。但是，我们提请法庭将对方拒绝回答这一情况，记录在案。
在对方回答以后，我们可以继续发问。
问题二：本诉原告，根据你们提供的这份证据，你们应该做到“电梯、水泵、公共照明等公共水电费用应当单独列账”，你们在履行服务义务的过程中做到了这一点吗？有证据可以证明你们做到了这一点吗？
问题三：根据你们提供的这份证据，你们应该做到“物业服务收费应该明码标价，使用价格主管部门监制的价目表，物业服务企业必须定期公布年度费用预算、收支账目和费用分摊情况，接受业主委员会和业主、使用人监督”。你能逐一向法庭说明一下你们的执行情况吗？
上述三个问题，我们需要求本诉原告一一回答。预计本诉原告是很难证明自己规范履行上述义务的。在此情况下，我们可以概括一下我们对证据1的质证意见：
审判长，根据刚才法庭组织的，对南京市物价局文件宁价房屋字x号《关于xx小区前期物业管理收费问题的批复》一张二页这一证据的质证活动，我们发表我们的质证意见如下：
1、本诉原告提供的这一证据，虽然客观性不存在问题，但是，根据该文件本身的执行起止时间这一内容，该证据显然是不能成为本诉原告向我们收费的合法依据的。
2、本诉原告无法证明自己已经依据自己提供的证据，全面履行了自己应该履行的义务，这是本诉原告没有向我们提供规范服务的具体表现。
【质证阶段二】·接着，我们对2、本诉原告与本诉被告乙签订的《〔xx小区〕前期物业服务协议》五张10页，发表质证意见。
1、对该服务协议的真实性，我们不持异议。我们需要首先提问一个问题，该合同文本是不是由本诉原告提供的？
对方应该回答是，如果这样，我们应该锁定一下问题：
那就是说该合同是由本诉原告提供的格式合同了。
如果对方胡搅蛮缠，说不知道，那我们就当庭向法院提出鉴定申请，要求法院依法鉴定该合同的来源。
审判长，因为本诉原告不能说明他们所提供的证据的证据来源，因此，本诉原告提供的证据，缺乏证据来源合法这一证据要求。所以，我们请求法庭依法否定该没有合法来源的证据，或依法对该证据的来源是否合法依法进行鉴定。
在认定上述合同来源于本诉原告的基础上，我们继续发言
2、需要提醒法庭注意的是，该协议对本诉原告应该提供的服务内容，是有明确约定的，所以，我们想向本诉原告提问一个问题，即你们能否向我们说明一下，你们应该履行的服务职能和服务范围有哪些吗？
如果对方拒绝回答，我们应该提请法庭将对方拒绝回答的情况记入庭审笔录。
因为本诉原告拒绝回答他们应该对我们业主明确告知的服务职能和服务范围，这说明本诉原告对自己应该提供什么服务，应该在哪些范围内给我们提供服务，本诉原告是茫然无知的。这一点非常重要，法庭务必记入庭审笔录。因为，这是本诉原告服务缺陷的重要表现之一。
如果对方回答，我们应该提供的服务范围有......我们可以这样处理
本诉原告，请你说慢一点，以便法庭进行记录。然后我们需要认真记录对方回答的内容，然后和对方进行核实。
那就是说，你们的服务内容和范围是......(根据记录逐一与对方核对），那么，就请你们拿出证据来，证明你们对我们提供了上述服务。
此环节，需要逐一要求对方举证证明自己履行了哪些服务职能。理由可围绕本诉原告和我们之间，按照本诉原告的起诉内容是服务纠纷，而服务纠纷，举证责任应该由提供服务方承担，来具体组织我们的语言。
如果对方回答，我们应该提供的服务范围，在该服务合同中有明确记载。我们可以这样处理：即逐一对照该合同，要求对方举证证明自己履行了合同义务。具体问题详见该合同复印件之注明。
此环节可能遇到二个情况：
第一个情况，本诉原告拒绝回答，对此，我们应该坚持要求本诉原告回答。
审判长，因为该合同是本诉原告提供的一份证据。该证据是本诉原告和我们彼此之间权利义务的框架基础，是涉及到本诉原告和我们之间究竟谁违约的关键，所以，请审判长要求本诉原告一一进行回答。
第二个情况，法院认为过于浪费时间，阻止我们提问，对此，我们需要坚持我们的意见。
审判长，因为该合同是本诉原告提供的一份证据。该证据是本诉原告和我们彼此之间权利义务的框架基础，是涉及到本诉原告和我们之间究竟谁违约的关键，所以，请审判长允许我们向本诉原告发问并要求本诉原告一一进行回答。我们认为，本诉原告一一回答这些问题，既是质证的内容和要求，也是查明本案服务纠纷是非的关键。
第二个情况之延伸，庭审中，如果法院认为过于浪费时间，阻止我们提问，我们又坚持提问。主审法官很可能会这样说，你们的提问涉及的内容较多，你们可以庭后书面向法庭提供。对此，我们可以这样回答：
审判长，现在的问题不是我们需要书面向本诉原告提问，而是根据本诉原告向法庭提交的证据，要求本诉原告进行解释。根据法律规定，服务方是有义务向缴费接受服务方证明自己提供了合同约定的服务义务的。如果服务方拒绝证明自己提供了合同约定的服务义务，这一点，我们请法庭记录在案并依法推定本诉原告没有为我们提供，或者没有证据证明他们向我们提供了合同约定的服务义务。
最后，我们对该证据需概括一下我们的质证意见：
根据原告提供的这一份协议，本诉原告对自己应该对业主提供服务内容和范围的茫然，只能说明本诉原告对我们提供的物业服务存在严重缺陷。针对这些严重的服务缺陷，本诉原告是要承担法律责任的。我们要求本诉原告承担的具体法律责任，稍后我们会在法庭依法审理我们的反诉时，再向法庭陈述。
在此，本诉原告甚至法院很可能提出，抛开本协议，你们能说你们没有接受本诉原告的服务吗？接受了服务，能不支付费用吗？
我方对应：我们是否接受了本诉原告的服务，这是本诉原告需要举证证明的问题。因此，本诉原告（或法院）的上述提问，是不符合诉讼规则的。我们的态度是，如果本诉原告有证据证明他们给我们提供合法、适格、规范的服务，我们是应该支付劳动报酬的。但是，支付劳动报酬，和本案是二个法律关系。在这里我们要反问本诉原告一个问题，你们是不是认为我们之间存在劳动或劳务报酬纠纷？如果是，那请你们撤回本诉，另案与我们处理这个问题。
【质证阶段三】·对3、南京xx律师事务所加盖公章的x号律师函一张一页；发表我们的质证意见：
1、对该律师函的真实性，我们不持异议；
2、需要提醒法庭注意的是，该证据只是一个本诉原告方委托其律师，向我方当事人乙儿子发出的一个律师函，等同于本诉原告本人向我方当事人乙儿子发出的一个函件。没有其他特殊的法律意义。而且该函件我方当事人乙儿子本人是否收到，还有待证据证明。
【质证阶段四】·对4、未记载发件人是谁的《收寄邮件登记簿》内容复印件一张一页。
1、对该登记簿的真实性，我们暂时不持异议；
2、因为该证据没有记载发件人，所以，该证据是一份具有严重法律瑕疵的证据。所以，该证据是一个不能独立使用的证据。我们认为是没有任何说明意义的。如果本诉原告认为该证据与本案有合法的关联性，那么就请本诉原告具体说一下该证据与本案的关联性，即本诉原告向法庭提供该证据，是为了说明什么问题。
【预案一】 本诉原告提出该证据是与“3、南京x律师事务所加盖公章的x号律师函一张一页”具有关联性的，即证明我方当事人乙的儿子拒收x号律师函。
我方对应：本诉原告认为，该证据是为了证明我方当事人乙的儿子拒收 x号律师函的，那么我们请问本诉原告，你们有什么证据可以证明该证据上记载的“xxxxx”所对应的邮件，就是x号律师函？
预计对方是无法证明的。起码是当庭无法证明的。我方可酌情继续发言：
尽管本诉原告当庭不能证明我方当事人乙的儿子拒收的就是x号律师函，为节省法庭的审判资源，我们暂且不继续追究这个问题。我们将该证据与x号律师函是否存在关联性的问题，留给法庭去按照证据关联性的法律要求去认定。我们需要强调的是：
第一、律师函仅仅是本诉原告方委托其律师发出的一个函件，其法律效力等同于本诉原告本人发出的一个函件，除此以外，没有其他法律意义。
第二、在本诉原告不能完善该证据与x号律师函存在关联性的情况下，该证据就是与本案没有关联性的证据，这一点我们是依然坚持的。但是，即使本诉原告事后补充证据完善了该证据与x是否存在关联性的问题，我们认为，该证据证明力还是存在严重问题的。
在一方当事人拒收文件情况下，文件发送方应该如何依法送达文件，这是一个民事诉讼法范围内的常识问题。根据民事诉讼法的规定，在一方当事人拒收文件情况下，文件发送方只有采取留置或公告的方式送达文件，文件才能视为送达。所以，一方当事人拒收文件（且不论是否有证据证明）绝不等于文件被送达，所以，该证据根本无法证明我方当事人乙本人及其儿子收到了该律师函。
另外，还有一点，那就是我方当事人乙的儿子并不是本案的当事人，因此，他和本案，我们目前还看不出与本案有怎样的关联性。因此，该证据是一个无论从证据的产生形式到送达缺陷方面来说，都是一个不能作为本案定案证据的证据。
【预案二】本诉原告说该证据可以证明业主委员会向我方当事人乙的儿子发送过催告函，这一点预计可能出现的，在此，我们仅作预案使用
我方对应：本诉原告认为该证据可以证明业主委员会向我方当事人乙的儿子发送过催告函，对此，我们认为:
1、根据本诉原告向法庭提交的证据，没有任何证据表明业主委员会向我方当事人乙的儿子发送过催告函。
2、在本诉原告向法庭提交的证据，没有任何证据表明业主委员会向我方当事人乙的儿子发送过催告函的情况下，该证据是不能独立证明业主委员会向我方当事人乙的儿子发送过催告函的。
3、该证据所载明的“拒收”，仅仅是一方的，无其他证据验证的。
4、在一方当事人拒收文件情况下，文件发送方应该如何依法送达文件，这是一个民事诉讼法范围内的常识问题。根据民事诉讼法的规定，在一方当事人拒收文件情况下，文件发送方只有采取留置或公告的方式送达文件，文件才能被视为送达。所以，一方当事人拒收文件（且不论是否有证据证明）绝不等于文件被送达，所以，该证据根本无法证明我方当事人乙本人及其儿子收到了该律师函。
另外，还有一点，那就是我方当事人乙的儿子并不是本案的当事人，因此，他和本案，我们目前还看不出与本案有怎样的关联性。因此，该证据是一个无论从证据的产生形式到送达缺陷方面来说，都是一个不能作为本案定案证据的证据。
【预案二】本诉原告说该证据可以证明业主委员会向我方当事人乙的儿子发送过催告函，这一点预计可能会出现的，在此，我们仅作预案使用。
我方对应：本诉原告认为该证据可以证明业主委员会向我方当事人乙的儿子发送过催告函，对此，我们认为:
1、根据本诉原告向法庭提交的证据，没有任何证据表明业主委员会向我方当事人乙的儿子发送过催告函。
2、在本诉原告向法庭提交的证据，没有任何证据表明业主委员会向我方当事人乙的儿子发送过催告函的情况下，该证据是不能独立证明业主委员会向我方当事人乙的儿子发送过催告函的。
3、该证据所载明的“拒收”，仅仅是一方的，无其他证据验证的。
4、在一方当事人拒收文件情况下，文件发送方应该如何依法送达文件，这是一个民事诉讼法范围内的一个常识问题。根据民事诉讼法的规定，在一方当事人拒收文件情况下，文件发送方只有采取留置或公告的方式送达文件，文件才能被视为送达。所以，一方当事人拒收文件（且不论是否有证据证明）绝不等于文件被送达，所以，该证据根本无法证明我方当事人乙本人及其儿子收到了该律师函。
【上述质证阶段四结束以后，我方尚需围绕对方诉讼请求提出的问题】·以围绕对方的诉讼请求和有无证据等方面展开
审判长，在经过法庭对本诉原告在举证期间内向法庭提交的四份证据进行质证以后，我们认为，围绕对方诉讼请求的有关问题，也应该属于法庭调查的范围，请审判长针对这些问题开展法庭调查。
针对本诉原告诉讼请求一
1、本诉原告提出，要求我方当事人乙支付物业服务费，我们想问一下本诉原告，你们除了你们向法庭提供的南京市物价局文件宁价房屋字x号《关于xx小区前期物业管理收费问题的批复》一张二页这一证据以外，你们还有哪些经过物价部门许可的收费依据？
如果本诉原告不需要行政许可，只要有合同约定，他们即可收费，我们可这样回答。
