承办律师 江苏道多律师事务所律师 李丹丹

    【成功案例入选理由】 依法用活诉讼手段，灵活处理诉讼事务，是可以快捷实现当事人诉求的。

    【基本案情】 2012年4月，甲与乙签定了《房屋租赁合同》。甲将房屋出租给乙居家使用，月租金2500元。合同约定承租人不得改变房屋用途。乙方违约，甲方有权提前解除合同并要求乙承担违约金。房屋交付后，乙将房屋作为办公用途，甲依约通知解除合同后，乙不同意搬出，并称其所租赁房屋原本就打算作为办公用房，且经甲同意。中介可以证明甲同意乙将该房屋作为办公房使用。如果甲坚持要解除合同，甲要赔偿乙的损失。此时，甲已经将该房屋出售，并即将届至交付期。甲为了避免对购房人违约，到我们这里咨询应该如何处理本案。

    【我们对本案的分析意见及工作方法】 通过全面分析案情，我们认为，在合同约定承租人不得改变房屋用途的情况下，即使乙通过中介可以证明甲同意乙将该房屋作为办公房使用，在甲乙双方没有采取适当的方式或形式变更租赁合同内容的情况下，乙即改变房屋用途，乙的行为在法律上也是存在严重缺陷的。甲可以依法维权。但是，鉴于甲已经将该房屋出售，并即将届至交付期。为了避免甲对购房人违约，本案完全依赖诉讼程序解决，对甲来说，未必是最佳选择。但是，目前甲乙双方已经因为房屋问题纠纷程度较深，如果甲不依靠诉讼程序来解决问题，似乎也没有其他途径来化解这个问题。因此，我们建议甲尽快依法提起诉讼，然后在法院立案以后，尽快向法院说明本案甲方面临可能对购房人违约这一情况，申请法院按照民事诉讼法规定的简易程序，尽快审结本案。甲接受了我们的建议并委托我们的律师作为其代理人，依法处理这个问题。

    根据以上分析意见，承办本案的李丹丹律师，认真分析了本案案情以及甲的诉求，认为在乙认准中介可以证明甲同意乙将该房屋作为办公房使用的情况下，要尽快实现甲的诉求，仅仅靠甲和乙进行旷日持久的诉讼是不行的。但是，不通过诉讼手段，乙又拒绝和甲进行协商。因此，尽快提起诉讼，对甲来说是必须的。而提起诉讼以后，甲的诉讼请求要尽快实现，就要在甲、乙之间引入有利于实现甲诉讼的新元素。为此，李丹丹律师在反复思考以后，这样开展了工作：

    1、尽快向法院提起了民事诉讼；

    2、在法院受理案件以后，即向法院说明本案甲方面临可能对购房人违约这一情况，申请法院按照民事诉讼法规定的简易程序，尽快审结本案。

    法院采纳了李丹丹律师的申请，在征求了乙的意见以后，随即传唤甲乙双方到法院继续调解。

    在调解过程中，李丹丹律师在主审法官的支持下，首先通过交流，打消了乙和甲方律师的对立情绪，然后仔细的帮助乙分析了如果本案的诉讼程序继续展开，对乙而言也未必是最佳选择。同时，李丹丹律师还建议法院，在乙同意的情况下，是否可以邀请已经购买甲房屋的购房人参与本案的调解活动，看看能否结合购房人的态度，综合协调处理本案。法院采纳了李丹丹律师的建议。李丹丹律师在主审法官同意的情况下，发表了自己的代理意见：

    1、因为中介可能与本案存在利害关系，所以，乙方仅仅凭中介的言辞证据是不可以证明甲同意乙将该房屋作为办公房使用的。且即使中介可以证明甲同意乙将该房屋作为办公房使用，此言辞证据，在甲不认可的情况下，也是不能对抗合同载明的文字约定的。

    2、纵观本案，持续诉讼，对甲乙双方而言，未必都是最佳的选择；

    3、甲方要求收回房屋，乙方不同意交回房屋，其权益焦点是对立的，但是，购房人是什么意见，甲、乙及购房人三方未必不是可以把三者的权益焦点走向统一的。

    调解结束以后，乙也结合本案的基本案情，咨询了有关律师，最后，甲乙双方及购房人三方达成一致意见，本案得到圆满解决。

    【裁判结果】 甲、乙双方即购房人三方达成一致意见，购房人同意乙方将该房屋按照现在的使用方式使用该房屋至甲、乙双方合同约定租赁期间届满时止。此期间的房租由购房人直接向乙方收取。甲撤回对乙的民事诉讼。今后，甲、乙双方之间不再存在任何法律关系。