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房屋买卖纠纷案-道多案例

2017年08月09日 次浏览

承办律师 江苏道多律师事务所律师 高迎春

 

成功案例入选理由】 理解法律全面,法律走向预测准确,诉讼技巧运用得当,依法维护当事人的合法权益。

基本案情】 甲、乙双方通过中介公司签订的《房地产买卖中介合同》约定,乙将房屋出售给甲,甲的付款方式为首付现金加银行按揭贷款的组合方式。甲将定金给付乙,并向银行申请贷款,银行预审批通过,并下发同意贷款通知书(以下简称:同贷书)。但因甲的银行同贷书下发时间比买卖合同约定的时间迟一天,乙认为甲没有按合同约定的时间取得同贷书,构成违约,并以此为由拒绝履行房屋买卖合同。甲委托我们的律师处理与乙之间的房屋买卖合同纠纷。

我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为,甲的银行同贷书下发时间仅比合同约定迟一天,这首先不能归责于甲。其次,履行合同义务迟一天,在不彻底影响合同履行的情况下,这是不构成根本违约的。乙据此认为甲违约,认为可以据此不履行合同,不是对法理的无知,就是乙把法律理解为一种文字游戏。因此,甲完全可以依法维权,要求乙继续履行合同或依法追究乙的违约或赔偿责任。

具体承办本案的高迎春律师认为,法律是严肃的,但是,绝对不是苛刻的。甲、乙签订《房地产买卖中介合同》后,甲按照合同约定:(1)在合同签订之日向乙缴纳房屋定金;(2)准备材料向银行提交办理贷款的预审批手续;(3)向房屋中介公司缴纳房屋中介费用;(4)取得了银行的同贷书。这些事实说明,甲在主观和行为上,是积极履行合同的。同贷书审批的时间比合同约定的时间晚一天,只是一种合同履行的瑕疵问题,根本不影响合同的继续履行。另外,同贷书的下发时间是由银行控制决定的,甲在办理银行贷款审批手续过程中,没有任何消极和怠于履行合同义务的行为,因此,同贷书晚一天下发,在法律上也属于不可归责甲的原因。所以,甲在履行合同义务形式上迟一天,在不彻底影响合同履行的情况下,这是不构成根本违约的。乙据此认为甲违约,认为自己可以据此不履行合同,是不合法的。

但是,本案有一个很特殊的情况,这就是针对甲、乙双方对合同的实际履行情况,甲作为买方目前毕竟只支付了2万元定金,合同的主要内容例如房屋交付,首付款的缴纳等等,都尚未履行,因此,如果乙坚持不肯继续履行合同,那么,判决乙承担违约或赔偿责任,判决该合同不再继续履行,这种可能也是存在的。

因此,高迎春律师根据自己的办案经验告知甲,本案向法院提起诉讼以后,法院很可能会把本案的争议焦点,总结为:1、究竟是甲,还是乙违约;2、合同是否需要继续履行。据此,高迎春律师建议甲在决定依法维权的时候,能做好法院判决继续履行合同,或法院判决乙承担违约或赔偿责任,判决该合同不再继续履行的二种思想准备。

甲认为高迎春律师的分析意见,合理合法。

虽然甲已经做好了法院判决继续履行合同,或法院判决乙承担违约或赔偿责任,判决该合同不再继续履行的二种思想准备,但是,为追求最佳诉讼效果,高迎春律师认为,向法院起诉,让甲避开自身存在毁约的嫌疑,这一点很重要。因此,高迎春律师以要求乙继续履行合同,向法院提起了诉讼。

本案的审理过程中,本案的主审法官果然将本案的争议焦点归纳为:1、究竟是甲,还是乙违约;2、合同是否需要继续履行。

针对本案的主审法官对本案的争议焦点的归纳,乙坚持认为甲的银行同贷书下发时间比买卖合同约定的时间迟一天,构成违约,要求不再继续履行合同并要求甲承担违约责任。

由于高迎春律师早已对本案可能出现的二个法律走向,进行了全面的分析。因此,高迎春律师对乙的观点,进行了反驳。高迎春律师提出,甲在履行合同义务形式上迟一天,在不彻底影响合同履行的情况下,这是不构成根本违约的。乙据此认为甲违约,认为自己可以据此不履行合同,是不合法的。因此本案的违约方,应该依法认定为乙。

随后,高迎春律师又提出,针对本案的主审法官归纳的本案的第二个争议焦点,我们的观点是,明确认定本案的违约方,是辨明本案是非的关键,也是甲依法需要讨要的说法,这个问题明确了。谁应该承担违约责任,合同是继续履行还是不继续履行,可由法院依法判决。

由于高迎春律师采取了不和乙正面纠结的方式处理本案争议焦点的巧妙做法,乙在坚持自己的观点失去了辩论对手的情况下,依然喋喋不休的缠诉自己的观点,和本案的主审法官发生了比较激烈的言语争执。

法院采纳了高迎春律师的意见,判决甲、乙之间签订的《房地产买卖中介合同》不再继续履行,乙违约,由乙全额承担合同约定的违约责任。乙不服一审判决,提出上诉。

二审过程中,二审法官也认同高迎春律师的观点,乙在二审庭审活动结束后,主动提出与甲调解。

【案件处理结果】 乙在二审庭审活动结束后七日内,向甲支付了违约金,撤回了上诉。

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